市街化調整区域の物件を売る際のチェックポイント
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市街化調整区域に物件を所有する方には、売却の際にチェックしてもらいたいポイントがいくつかあります。
制約の多い区域ですので、通常の不動産と同じように売却を進めるわけにはいきません。
逆に、今回解説するポイントを押さえれば、市街化調整区域でも十分売却できる可能性はあります。
詳しく見てみましょう。
①農地かどうか
市街化調整区域で所有する物件を売却する際は、地目が“農地”になっていないかどうかをまずチェックしましょう。
なぜなら、地目が農地である場合、農業が可能な方にしか売ることができないからです。
つまり、グッと買い手の幅が狭まってしまうということですね。
また、買い手の要件だけでなく、耕作面積などの要件もクリアしていないと売却できないため、注意しましょう。
もちろん、転用の手続きを行えば、農業が可能な方以外にも売ることができますが、これも立地基準と一般基準の2つをクリアしなければならないため、売却するのは決して容易ではありません。
②宅地かどうか
市街化調整区域の物件を売る場合は、地目が“宅地”になっているかどうかもチェックしましょう。
もし、所有するのが宅地である場合は、売却できる可能性が一気に高まります。
なぜかというと、売却する物件が宅地ということは、周辺にも多くの住宅が立ち並んでいると推測でき、なおかつそのようなエリアは電気や水道、ガスなどのインフラが整備されていることが多いからです。
生活に必要な設備が揃っているとなれば、購入を検討する買い手もある程度現れるでしょう。
また、地目が宅地になっている場合、たとえ市街化調整区域の物件であっても、住宅ローンを利用できる可能性は高くなります。
③自治体のルールについて
全国各地にある土地のルール（条例）は、管轄である各自治体によって定められています。
したがって、市街化調整区域の物件を売るのであれば、管轄の自治体におけるルールを改めてチェックしましょう。
具体的には、売却する物件があるエリアを管轄する自治体において、市街化調整区域の物件がどう扱われるのかについてのチェックです。
また、自治体の中には、救済措置となる独自の制度が設けられているところもあるため、市街化調整区域の物件売却で悩んでいる場合は、まず自治体に問い合わせましょう。
そうすることで、一気に状況を好転させられるかもしれません。
④住宅ローン特約について
住宅ローン特約とは、買い手が住宅ローンを借りられなかったとき、違約金等の負担をすることなく手付金が返還され、無条件で契約を解除できるという約定をいいます。
これは、買い手だけでなく売主にとっても重要な特約であるため、必ず売却前に内容を確認しておきましょう。
また、先ほども触れたように、市街化調整区域で物件を購入する際は、地目が宅地である場合以外、住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。
したがって、物件の売主は、買い手が購入資金を用意できず、売買契約を解除されてしまうことも計算に入れておきましょう。
⑤区域指定について
市街化調整区域で所有する物件を売るのであれば、自治体による“区域指定”の有無もチェックしましょう。
市街化調整区域であっても、区域指定で開発が許可されている場合、買い手はそこで建築許可を得ることができます。
つまり、区域指定がある物件は、幅広い買い手に選択してもらいやすいということです。
これに関しては、管轄の自治体におけるルール（条例）を確認する際、併せてチェックすることをおすすめします。
⑥建物の状況について
市街化調整区域の物件を売る場合は、“建物の状況”もチェックするべきです。
市街化調整区域であっても、自治体の許可を得ずに建てられる建物はいくつか存在します。
具体的には以下の通りです。
・農業、漁業、林業に従事する者の居住用建物
・図書館
・公民館
・畜舎
・温室
・サイロ
・農機具収納施設
・農作業所 など
ただ、もし市街化調整区域に指定された後、上記以外の建物を無許可で建築してしまったという方は、“再建築不可物件”を売ることになるため、とても売却が不利になります。
⑦市街化調整区域の立地について
市街化区域から距離がある場所に立地する市街化調整区域では、開発・建築許可が下りにくく、このようなエリアにある物件の売却はかなり苦戦を強いられるでしょう。
したがって、このようなエリアでは、駐車場や資材置き場など、建物を必要としない利用方法を望んでいる買い手をターゲットにするべきです。
また、駐車場や資材置き場としての利用を望む買い手を狙うのであれば、そのような需要が周辺にどれくらいあるのか、事前にチェックしておくことも重要です。
まとめ
所有するのがたとえ市街化調整区域の物件であっても、売るのを諦めてはいけません。
“市街化調整区域＝売れない”というイメージがあるのは事実ですが、その中では比較的売りやすい物件を所有している場合、売却を試みないのは非常にもったいないです。
したがって、所有物件の情報の洗い出しだけでも、一度は行ってみましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
