市街化調整区域で許可される“土地区画整理事業”とは？
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市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域と定義される区域区分の1つです。
ただ、市街化に繋がることがすべて禁止されているのかというと、決してそんなことはありません。
市街化調整区域であっても、“土地区画整理事業”による整備などを行うことは認められています。
今回は、この土地区画整理事業について解説します。
市街化調整区域では原則開発行為が禁止されている
市街化調整区域では、原則開発行為が禁止されています。
開発行為とは、都市計画法上の開発許可の対象となる行為をいい、具体的には“建築物の建築”、“特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更”を指しています。
つまり、新しく建物を建てたり、増築したりすることは極力抑えなければいけないということですね。
ただ、一定規模までの農林水産業施設、公的な施設、あるいは特定の土地区画整理事業などによる整備は禁止されていません。
土地区画整理事業って何？
市街化調整区域で許可される土地区画整理事業とは、道路の新設や拡張、公共施設の配置によって、良好な市街地を形成する事業のことをいいます。
都市計画区域の中だけで行われる事業であるため、市街化調整区域だけでなく、当然市街化区域で行われることもあります。
また、土地区画整理事業は、“公的施行”と“民間施行”に分けられ、これらはさらに以下のように細分化されます。
①公的施行
大臣、都道府県、市町村、都市再生機構、地方住宅供給公社が行うもの
②民間施行
個人施行、区画整理組合あるいは区画整理会社が行うもの
すべての土地区画整理事業が許可されているわけではない
市街化調整区域では、土地区画整理事業が許可されているという話をしましたが、実はすべてが許可されているわけではありません。
具体的には、前述の“民間施行”のみが許可されています。
なぜなら、公的施行は必ず都市計画事業の一環として行うものであるのに対し、民間施行は必ずしもそうではないためです。
もちろん、民間施行は都市計画区域の中であればどこでも行えるため、市街化区域での施行も可能です。
土地区画整理事業の特徴
土地区画整理事業は、土地の調整を基本として街づくりを総合的に行います。
また、一定の区域で道路や河川、公園、上下水道などの新設、再整備とあわせて宅地の形態も整えるため、効率的に基盤整備が行えるという特徴があります。
そして、土地区画整理事業は、“用途買収方式”とは違い、事業前の生活や営業を事業後も継続できるため、地域のコミュニティを壊すことがありません。
もっと言えば、道路や公園などの整備、宅地の利用増進を起爆剤とし、土地の所有者による土地利用の事業投資を誘導することが可能で、相乗効果により活力のある街づくりができるようになります。
土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業は、まず施行者が土地の所有者から土地の一部を提供してもらうところから始まります。
これは“減歩”と呼ばれるものであり、提供してもらった後は宅地の形を整えて交付します。
これが“換地”ですね。
また、これらの作業は、公共施設用地を生み出すために行われるものであり、原則として事業に必要な費用は施行者が負担する他、定めた保留地の処分金を財源としています。
ちなみに、土地区画整理事業において行われる以下の整備・改善は、並行して行われます。
・宅地（民有地）の区画形状の変更
・道路の新設・改良
・公園の新設・改良
・給水、排水、電力、電話、都市ガス等供給施設の整備・改善
自治体主導でも市街化調整区域での土地区画整理事業が可能に
先ほど、市街化調整区域で許可されている土地区画整理事業は、個人や区画整理組合、あるいは区画整理会社が行う民間施行のみだという話をしました。
ただ、2019年10月には、市街化調整区域の土地区画整理事業において、これまで不可能だった自治体による区画整理が可能になりました。
つまり、市街化調整区域における公的施行は原則認められていないものの、自治体主導によるものだけは例外だということです。
市街化調整区域における民間施行は、基本的に地権者らが立ち上げた組合が主体になって行われます。
ただ、これまでは住民間の合意形成が難航し、組合が設立できず、なかなか事業が始められないというケースが散見されました。
また、その一方で、市街化調整区域における土地区画整理事業を望む声は多く、この現状を考慮した政府は、同地域における自治体主導の土地区画整理事業を認める形となりました。
ちなみに、この特例措置は、市街化調整区域の農地や緑地を保全しながらの宅地整備に繋げることを念頭に置いています。
まとめ
ここまで、市街化調整区域で許可されている“土地区画整理事業”について解説してきました。
市街化調整区域であっても、民間施行や自治体主導の土地区画整理事業を行うことは認められています。
市街化調整区域内に土地を所有する方、これから域内の土地を購入する方は、これらの知識が役立つ日が来るかもしれませんので、覚えておきましょう。
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