再建築不可物件購入前に知っておきたい注意点とは？
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件数は少ないものの、再建築不可物件は通常の物件と同じく、不動産会社などで情報をチェックし、購入することができます。
ただ、再建築不可物件ならではの注意点に関しては、購入前に把握しておきましょう。
そうしなければ、購入時にトラブルに巻き込まれたり、購入後に後悔したりすることに繋がります。
リフォーム・リノベーション済物件に注意する
売り出されている再建築不可物件の中には、すでにリフォーム・リノベーションが完了しているものもあります。
また、この場合のリフォーム・リノベーションとは、基礎や柱の補強、耐震リフォームなどを指しています。
なぜ、このような工事が行われるのかというと、再建築不可物件には、数十年以上前から建物が建っている物件も多く、上記のような工事を行わないと、継続して人が住むのは難しいケースが多いからです。
しかし、リフォーム・リノベーション済物件の中には、簡易な施工を行っただけのものもあるため、注意が必要です。
例えば、畳やフローリング、クロスを張り替えただけのものや、外壁・屋根の塗装を塗り直しただけのものなどが挙げられます。
このような再建築不可物件は、購入後居住するのに十分な強度や機能を有していないと言えるでしょう。
そのため、“リフォーム・リノベーション済”という言葉だけを鵜呑みにせず、内見で施工箇所を確認する必要があります。
相場より高価格な物件はNG
再建築不可物件を購入する際は、必ず周辺相場より低価格で購入しなければいけません。
具体的には、周辺で売り出されている再建築不可物件ではない古民家付きの土地、あるいは更地よりも2割～3割安い価格で購入しましょう。
なぜなら、再建築不可物件の購入後には、新たにリフォーム費用が必要になる可能性があるからです。
つまり、相場より高価格あるいは同等の価格で購入してしまうと、リフォーム費用が掛かる分、実質的な購入価格がかなり高額になってしまうということです。
もちろん、まったくリフォームが必要ない再建築不可物件を購入できれば問題ありませんが、そのような物件はなかなか見つかりません。
先ほど解説したように、基礎や柱の補強、耐震リフォームなどが施された再建築不可物件は、それほど購入後のリフォーム費用がかかりませんが、やはり設備や間取りの好みなどもあるため、多少はリフォーム費用が必要になる可能性が高いです。
住宅ローンは基本的に利用不可
再建築不可物件購入時は、基本的に住宅ローンが利用できません。
なぜなら、担保としての評価が著しく低いからです。
金融機関は、ローン返済が困難になった場合、担保として預かっている物件を売却し、残債を回収します。
しかし、再建築不可物件はすぐに買い手が付く可能性が低いため、必然的に担保にしたくない金融機関は多くなります。
また、ノンバンクであれば、再建築不可物件の購入時でも住宅ローンを融資してくれる可能性がありますが、この場合の金利は非常に高くなります。
したがって、ある程度自己資金を多くしたり、返済期間を短くしたりといった工夫が必要になります。
売却理由は必ず確認しておくべき
再建築不可物件の購入時には、物件の状態だけでなく、売却理由も必ず確認しておきましょう。
例えば、物件そのものには何の問題もない場合でも、「近隣トラブルを抱えていたから」というような売却理由であれば、購入を避けるべきです。
知らずに購入してしまうと、すぐ同じように近隣トラブルに巻き込まれる可能性があります。
また、「相続した再建築不可物件が不要だから」といった売却理由の場合は、入念に物件をチェックしましょう。
この場合、相続人の方は「早く売りたい」と考えているため、リフォームやリノベーションが十分行われていない可能性が高いです。
ちなみに、再建築不可物件の売却理由については、直接売主に聞くのではなく、不動産会社に確認しましょう。
その方が、確実な情報を得られます。
地価が高いエリアの再建築不可物件は買い！
再建築不可物件の中でも、地価が高いエリアにある物件は買いだと言えます。
なぜかというと、地価が高いエリアであれば、購入後に万が一その物件を使用しなくなったとしても売却しやすいからです。
地価が高いエリアは基本的に人気が高いエリアで、多くの方がその地に住居を構えたいと考えています。
もちろん、たとえ地価が高いエリアであっても、再建築不可物件の場合は建物の建て替えができませんが、それでも地価が低いエリアよりは買い手が現れやすいでしょう。
再建築不可物件を購入するのであれば、このように手放す際のことも考えておかなければいけません。
まとめ
世間には、“再建築不可物件=買ってはいけない”というイメージを持っている方もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
注意点を押さえていれば、通常の物件よりもお得に優良物件を手に入れられる可能性があります。
もちろん、注意点は数えきれないほどありますが、「再建築不可物件だから」という理由で選択肢から外すのはおすすめできません。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
