市街化調整区域の物件売却におけるターゲットについて
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市街化調整区域は、マイホーム等の建築にあたり、建築方法や建築規模など多くの制限があります。
ただ、制限が多いからといって、売却を諦める必要はありません。
世の中には、市街化調整区域の物件であっても買い手となってくれる方はいます。
では、具体的にどんな方をターゲットにするべきなのでしょうか？
①農業、林業従事者
所有する市街化調整区域の地目が農地である場合、売却には苦戦する可能性が高くなります。
なぜなら、農業ができる方、すなわち農業従事者にしか売却できないからです。
また、地目が山林である場合も、同じく苦戦する可能性が高いでしょう。
市街化調整区域の山林は、交通が不便であることや、建物を建てるのが難しいことなどが理由で、一般の買い手はほとんど付きません。
したがって、農地あるいは山林を売却するのであれば、最初から農業従事者、林業従事者にターゲットを絞るべきだと言えます。
ちなみに、農地を売却する場合、買い手が農業委員会の許可を得れば、“今後農業を始める方”でも売却できます。
つまり、現時点で農業をしていなくても、これからする予定の方であれば売却できるということですね。
近年は、一度田舎から都会に出た方でも、農業をするために戻ってくる方が増えているため、このような方々がターゲットになる可能性は十分あります。
②農作物、水産物加工業者
市街化調整区域のターゲットは、必ずしも個人である必要はありません。
例えば、農作物や水産物の加工業者などをターゲットにするという選択肢もあります。
なぜなら、上記のような業者は、たとえ市街化調整区域であっても比較的簡単に開発許可を得られるからです。
つまり、加工業者にとって、市街化調整区域であるかそうでないかは、個人ほど重要なことではないということですね。
むしろ、広大な土地が広がっていることの多い市街化調整区域は、加工業者が工場を建てるには好都合でしょう。
また、近年は地元で生産したものをその地域で消費する“地産地消”を推奨する動きも強まっているため、地元の加工業者が工場と併せて直営の飲食店を建てるケースも少なくありません。
③これから事業を始めようとしている方
市街化調整区域で何らかの事業を始めようとしている方も、市街化調整区域の物件売却におけるターゲットになり得ます。
ご存知の通り、市街化調整区域で行える事業はある程度限られていますが、そこで事業を始めようとしている方は決して少なくありません。
例えば、高齢者が多い市街化調整区域には、“高齢者施設”関連の事業をしようと考える個人・企業が多いです。
高齢者施設は、市街化調整区域において必要とされる施設であり、高齢者施設関連事業は、非常に開発許可が下りやすい事業となっています。
また、市街化調整区域であっても、主要道路に面している場合は、コンビニやガソリンスタンド、ファストフード店などの事業を行おうと考える方が、買い手となってくれるかもしれません。
④隣地の持ち主
市街化調整区域の物件を売却するのであれば、隣地の持ち主もターゲットとして考えるべきです。
なぜなら、隣地の持ち主はすぐ隣の土地を購入することで、土地の価値を上昇させられる可能性があるからです。
したがって、隣地の持ち主が土地面積を広げたい、価値を上昇させたいと感じているかどうかは、直接聞いておくことをおすすめします。
ちなみに、都市部からかなり離れた市街化調整区域の場合、どこに行くにも車が必要となります。
また、子どもが大人になれば、その世帯が所有する車の数も増えるでしょう。
そんなとき、隣地の持ち主は「駐車場のスペースを確保したい」と考えるため、土地を購入してくれるかもしれません。
⑤中古不動産を購入したい方
単純に、中古不動産を購入しようとしている方も、市街化調整区域の物件売却におけるターゲットになり得ます。
特に、住宅ローンの融資額を減らして、できるだけ少ないイニシャルコストでの購入を目指している方ですね。
なぜなら、たとえ市街化調整区域にある物件であっても、すでに建てられているものを使用することには、何の許可もいらないからです。
つまり、老朽化が少なく、比較的状態の良い建物を所有しているのであれば、中古不動産を購入したい方にアピールすべきだということです。
また、「田舎で広い家に住みたい」と考える方も多いため、都市部ではなかなか見られないような広い間取りの物件を所有する方は、ぜひ諦めずに買い手を探しましょう。
ただ、いくら中古不動産を購入したい方がターゲットであっても、あまりにも老朽化が激しい建物は、売却に苦戦する可能性が高いです。
まとめ
ここまで、市街化調整区域の物件売却におけるターゲットについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
市街化調整区域の物件を所有する方は、自身が持つ物件の特徴を考慮した上で、どのターゲットに絞るのかを決定しましょう。
確かに、一般の物件より売却は難しいかもしれませんが、諦めなければ魅力的に感じてくれる買い手は現れるはずです。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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