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市街化調整区域で違反建築物を建てたらどうなるのか?

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市街化調整区域では、住宅などの建築に関して、建て方や建てられる規模など多くの規制が存在します。
では、もし市街化調整区域で違反建築物を建ててしまった場合、その張本人は一体どうなってしまうのでしょうか?
詳しく解説しますので、市街化調整区域に住む方などはぜひご覧ください。

違反になるものとならないものの違い

冒頭で少し触れたように、市街化調整区域は、建物の新築や改築、用途変更について、都市計画法による規制を受けています。
したがって、例外を除く建築や改築などについては、基本的には各自治体の許可を得なければ実行できません。
ちなみに、以下の建築・改築については、例外として認められています。

 市街化調整区域として指定される前から存在していた建物の増改築
 農家を営む方のための住宅の建築
 農家の分家住宅の建築
 病院、学校など都市計画法に基づく建物の建築 など

用途変更について

市街化調整区域において、すでに自治体の建築許可を得ている建物であっても、許可を得た目的以外での使用は認められません。
例えば、以下のように用途変更をするケースですね。

 分家住宅⇒一般住宅
 機械製造工場⇒家具製造工場
 一般住宅⇒店舗兼住宅
 食料品店⇒食糧倉庫 など

このように、大きく分ければ同じ種類の建物であっても、少し用途が変わるだけで、その建物は違反建築物となってしまいます。
また、上記のように用途を変更したいのであれば、その旨を改めて自治体に伝え、再度許可をもらわなければいけません。

違反したらどうなる?

市街化調整区域で違反建築物を建ててしまった場合、または違反行為をしてしまった場合は、建築主あるいは建築に関係する方が是正することになります。
つまり、違反している状態を改善しなければいけないということですね。
また、違反している状態のまま放置したり、建物を使用し続けていたりする場合は、建物の除去あるいは工事の停止を命令され、罰則が適用されたり、悪質な場合には刑事訴訟法や行政代執行等による措置が取られたりすることもあります。
ちなみに、違反建築物を建てた建築士や建設会社、宅建業者などには、営業停止だけでなく、免許取り消しという重い行政処分が下る可能性もあります。
したがって、個人は事前に市街化調整区域の建築規制について把握しておく必要がありますし、業者等は違法であることを確認せず、建築を進めてはいけません。

思わぬ形で違反になってしまうケースも?

市街化調整区域では、許可をもらって建築した建物の使用者が変更になったことで、ルールに違反してしまう可能性もあります。
例えば、農家を営む方のための住宅を、農家とは関係ない方が使用しているようなケースですね。
つまり、市街化調整区域の建物を購入した方が、その建物の新しい所有者となっただけで、違反になることもあり得るということです。
したがって、市街化調整区域で建物を購入する方は、「許可を得て建築していることを確認すれば安心」とは思わないようにしましょう。

建築物に該当するものを確認しておこう

市街化調整区域で違反建築物を建てたり、違反行為をしたりすることを防ぐには、建築物に該当するものをしっかり確認しておくことも重要です。
“市街化調整区域=建物を建ててはいけない”ということは、多くの方がご存知かと思いますが、この“建物(建築物)”に当てはまるものの範囲はとても広いです。
例えば、建築基準法で定められた建築物には、以下のものも該当します。

 コンテナ
 ユニットハウス
 簡易物置
 テント張りの倉庫 など

上記以外でいうと、廃棄されたバスなど、公道を走行できない車両等に関しても、使用形態によっては建築物になる場合があります。
したがって、“建築物=建物”という概念は捨てて考えた方が良いですね。
ただ、内部に人が立ち入らない小規模な倉庫は、建築物に該当しない場合もあります。
市街化調整区域内で、建築物なのかどうか微妙なものを所有しているという方は、1度自治体に相談してみましょう。

“現況有姿分譲”には注意しよう

近年、市街化調整区域において、山林や雑種地等の土地に簡易な整備を施し、“現況有姿分譲”というあるがままの形で、単に権利上の区画に区分けして売買するような土地を販売するケースが散見されます。
ただ、このような市街化調整区域内の土地で認められているのは、家庭菜園や駐車場としての利用だけであり、住居や作業所、倉庫等の建物を建てることに関しては、原則認められていません。
したがって、このような形で市街化調整区域の物件を購入しようとしている方は注意しましょう。

まとめ

ここまで、市街化調整区域における違反建築物、違反行為について解説しましたが、いかがでしたか?
市街化調整区域におけるルールは非常に複雑であり、自治体によって異なるルールを採用している場合もあります。
したがって、自身が得た知識を正しいと思い込むことや、安易に市街化調整区域の不動産を購入することは、違反や罰則の危険性を高めてしまうため、できる限り控えましょう。

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