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市街化調整区域でのリースバックは可能?不可能?

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市街化調整区域内に不動産を所有する方の中には、物件を売却するための方法を模索している方も多いでしょう。
また、その中には、1つの選択肢として“リースバック”を検討している方もいるかもしれませんね。
では、市外化調整区域内の不動産をリースバックすることは、果たして可能なのでしょうか?

リースバックの概要

まずは、リースバックとはどういうものなのかについて解説します。
リースバックとは、所有する不動産を専門業者に売却し、買主である業者に対して賃料を支払うことで、売却後もそこに住み続けることができるというサービスをいいます。
つまり、不動産の所有権は失うものの、売主は買い取り代金を手に入れることができますし、賃料さえ支払えば、これまでと何ら変わらない生活を送れるというわけですね。
具体的には、不動産の売主と専門業者が売買契約を結んだ後、今度は賃貸借契約を結ぶという流れになります。
また、賃貸借契約の期間が満了した後、売主(借主)は期間満了による退出、もしくは再契約による居住延長のいずれかを選択することができます。
ちなみに、買い取り代金は一括で支払われるため、まとまった現金を手に入れたいときにも活用可能です。
以下のようなケースですね。

• 老後の生活費を補いたい
• 子どもの教育費を捻出したい
• 病気等の治療費を捻出したい
• 住宅ローン以外の借金を返済したい など

リースバック利用のメリット

リースバックの代表的なメリットとして挙げられるのは、やはり売却から現金化までの期間が短いことですね。
なぜなら、通常の不動産売却と違って、わざわざ買い手を探す必要がないからです。
また、リースバックを利用することには、他にも以下のようなメリットがあります。

• 売却後も転居する必要がない
• 子どもの学区が変わることがない
• 売却したことを周りに知られない
• 将来的に買い戻せる など

市街化調整区域内の物件は、なかなか買い手が付かないことが多いため、このサービスが利用できればとても便利ですよね。
では、市街化調整区域でもリースバックは利用可能なのでしょうか?

利用できる場合とできない場合がある

結論からいうと、市街化調整区域でのリースバックは、利用できる場合とできない場合があります。
まずは、利用できない場合を見ていきましょう。

第三者の再建築ができない場合は利用不可

リースバックは、売主(借主)が賃料を支払い続けることで、すでに売却した不動産に住み続けられるサービスだと説明しましたね。
また、売主が専門業者との賃貸借契約を解除し、新しい不動産に転居した場合、専門業者はその不動産を転売し、売主に支払った購入資金を回収します。
そうしなければ、専門業者は支払った買い取り代金から、これまで受け取った賃料を差し引いた分だけ赤字になってしまいますからね。
ただ、このとき売主から買い取った不動産が、第三者による再建築ができない状態の場合、専門業者は転売することが難しくなります。
なぜなら、再建築できない物件をわざわざ購入しようと考える買い手は、かなり限られるからです。
したがって、市街化調整区域内にある不動産が、第三者の再建築ができない状態である場合は、リースバックが利用できないと覚えておきましょう。

再建築できる場合は利用可能

市街化調整区域では、第三者の再建築ができないケースが多いですが、すべての市街化調整区域がそうだとは限りません。
例えば、既存集落にある所有地に住宅を建築する場合、あるいは市街化調整区域に指定される前から宅地である土地に住宅を建築する場合などは、自治体から許可を得ることで、第三者の再建築が認められます。
また、上記の場合で許可を得ることができた市街化調整区域内物件の所有者は、サブリースを利用することができます。
ちなみに、所有する市街化調整区域の物件が、上記の要件をクリアできるかどうかわからないという方は、市街化調整区域に強い不動産会社に調査を依頼しましょう。

最初から市街化調整区域は取り扱っていない場合もあるので注意

市街化調整区域であっても、リースバックを利用できる可能性はあります。
ただ、リースバックの専門業者の中には、最初から市街化調整区域の不動産をサービスの対象外としているところもあるため、注意が必要です。
そのような業者が相手の場合、たとえ第三者の再建築が可能であっても、審査に通過することはありません。
これは、再建築できない市街化調整区域内の不動産における売却条件が、市街化区域の物件と比較したとき、圧倒的に悪くなるケースが多いのが理由だと考えられます。

まとめ

ここまで、市街化調整区域内でのリースバックは可能なのかについて解説してきました。
結論をまとめると、リースバックを利用することは可能ですが、不可能なケースの方が多いということになります。
したがって、積極的にリースバックの利用を目指すよりも、土地活用などで利益を生み出せる土地に変える方が賢明だと言えるでしょう。
土地活用であれば、市街化調整区域でも選択肢は広がります。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。