再建築不可物件のリフォームにおける4つの課題について
更新日
再建築不可物件に住む方の中には、リフォームで快適な環境を維持したいという方もいるでしょう。
たとえ再建築不可物件であっても、リフォームは不可能ではありません。
ただ、その際にはいくつもの壁にぶつかることも覚悟しておきましょう。
ここからは、再建築不可物件のリフォームにおける4つの課題について解説します。
①必ずしもリフォームが可能なわけではない
再建築不可物件には、建築確認許可申請がいらない範囲までであればリフォームできるという決まりがあります。
ただ、すべての再建築不可物件でリフォームができるのかというと、決してそうではありません。
再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていない土地です。
つまり、お世辞にも立地が良いとは言えない土地だということですね。
そのため、リフォームを行うための重機が入れなかったり、足場が悪く施工会社が十分に作業できなかったりすることも考えられます。
このような場合は、たとえ建築許可申請がいらない範囲であっても、リフォームするのは難しいでしょう。
所有者の方が、自力でリフォームするわけにもいきませんからね。
②費用が高額になりやすい
再建築不可物権におけるリフォームの課題としては、費用が高額になりやすいということも挙げられます。
通常の戸建て物件では、フルリフォームを行う場合であっても、500万円前後で収まるケースがよく見られます。
一方、再建築不可物件のフルリフォームは、ほとんどのケースで費用が1,000万円を超えてしまいます。
また、場合によっては、新築の戸建て物件を購入するよりもリフォーム費用がかかる可能性も否めません。
つまり、再建築不可物件で大規模なリフォームをするのであれば、なんとか買い手を見つけて売却し、新築物件を購入した方がお得になることもあり得るということです。
③銀行系のリフォームローンが使えない
銀行系のリフォームローンが使えないということも、再建築不可物件のリフォームにおける課題の1つです。
再建築不可物件は、あらゆるリスクを抱えている物件です。
例えば、一度火災で焼失してしまうと、原則跡地では建物を建て直すことができません。
もちろん、大規模な地震によって建物が倒壊してしまった場合も同様です。
また、そうなるとリフォームローンの借主は、必然的に返済が厳しい状況に追い込まれやすくなります。
つまり、通常の物件よりも返済が滞る可能性が高いと判断できるため、銀行は再建築不可物件に対してリフォームローンを提供できないのです。
もっといえば、再建築不可物件は担保としての評価が低く、換金性の面で期待できないことも、銀行がリフォームローンの提供を断る理由だといえます。
もちろん、銀行系以外のリフォームローンであれば利用できる可能性はありますが、その場合は銀行よりも借入可能額が低く、金利も高くなりやすいです。
④リフォームの施工会社に敬遠されやすい
再建築不可物件の中には、なんとかリフォームの工事が可能ではあるものの、足場がとても組みにくかったり、接道が狭く物資運搬に時間がかかったりする物件も多いです。
したがって、リフォームの施工会社にとっては、決して工事しやすい物件ではありません。
そのため、たとえリフォームが可能であっても、場合によっては複数社に工事を断られてしまうことがあります。
また、施工会社が決まったとしても、なんらかの形で追加費用が発生する可能性は否定できません。
どうしてもリフォームが難しい場合は？
前述の課題を解決できず、どうしてもリフォームができない再建築不可物件は、やはり1度売却し、新たに住居を取得する方が賢明でしょう。
再建築不可物件は、決して多くの買い手がつく不動産ではありませんが、隣地の持ち主への売却などであれば、売れる可能性は十分にあります。
特に、隣地の持ち主が再建築不可物件を購入することで、不整形地である隣地が整形地になったり、再建築可能になったりする場合は、ぜひ打診してみましょう。
また、隣地への打診も断られてしまった場合は、再建築不可物件に強い不動産会社に買い取りを依頼することをおすすめします。
再建築不可物件に強い不動産会社は、基本的に物件をそのままの状態で買い取ってくれます。
したがって、所有者の方が何か手を加える必要はありません。
ちなみに、通常の物件の場合、仲介取引と買い取りでは、後者の方が圧倒的に売却価格は下がってしまいますが、再建築不可物件はお世辞にも高額で売れる物件ではないため、買い取りによって多少売却価格が下がっても、そこまで大きな精神的ダメージは負わないことが予想されます。
まとめ
古くから住み続けてきた自宅が、再建築不可物件になってしまったというケースは少なくありません。
また、そのような物件には所有者にしかわからない愛着があるため、なんとかリフォームして生活し続けたいという気持ちもわかります。
ただ、リフォームが困難な状況だと判断できる場合、早めに売却にシフトして、別の快適な住居を探す方が効率的なのは間違いありません。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
