再建築不可物件も該当する？訳アリ物件の種類について
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皆さんは、“訳アリ物件”という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
これは、“通常備えるべき品質や性能を欠いている物件”を指す言葉で、さまざまな種類に分かれます。
では、そんな訳アリ物件には、一体どんな種類があるのでしょうか？
また、再建築不可物件は、どの種類に該当するものなのでしょうか？
訳アリ物件の種類
訳アリ物件は、一般的に以下の4種類に分けられます。
・物理的瑕疵物件
・法的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件
それぞれ詳しく見てみましょう。
物理的瑕疵物件
これは、物理的に重大な欠陥を持つ土地あるいは建物を指しています。
土地の場合は、以下のような物件が該当します。
・地盤が歪んでいる
・地盤沈下が起こっている
・極端に立地条件が悪い
・地中に障害物や埋設物がある
・土壌汚染が起こっている
・土地の境界で越境や侵食が起こっている など
また、建物の場合は、以下のような物件が物理的瑕疵物件として取り扱われます。
・雨漏りが起こっている
・クラック（ひび割れ）が起こっている
・耐震強度が基準をクリアしていない
・シロアリ被害に遭っている
・アスベストが使用されている
・床下浸水が起こっている など
物理的瑕疵物件は、見た目でそうだと判断できるケースが多く、もしわからなかったとしても、建物調査や土地の使用履歴を見れば、欠陥があるかどうかをすぐに調べられます。
法的瑕疵物件
これは、法令などにより、自由に利用できない状況になっている物件を指しています。
再建築不可物件は、接道義務という法律上の条件をクリアしていないため、こちらに該当します。
また、再建築不可物件以外の法的瑕疵物件には、以下のような物件があります。
・建築制限が生じる計画道路指定を受けている
・市街化調整区域にある
・構造上の安全基準をクリアしていない
・建蔽率をオーバーしている
・容積率をオーバーしている
・防災設備が新しいものでない など
環境的瑕疵物件
これは、土地や建物自体に問題があるわけではなく、その周辺環境に問題がある物件を指しています。
他の訳アリ物件とは、一線を画していると言えるでしょう。
例えば、以下のような物件は、環境的瑕疵物件として扱われることがあります。
・近くに繁華街があり、人が騒ぐ声などが聞こえやすい
・近くを電車や自動車が頻繁に走るため、騒音や振動が起こりやすい
・近くにゴミ屋敷等、悪臭を放つ建物がある
・近くに高層建築物があり、日当たりや眺望が遮られている
・近くに暴力団構成員が住んでいる
・近くに暴力団事務所がある
・近くに刑務所がある
・近くに産業廃棄物処理場等の迷惑施設がある など
環境的瑕疵物件の特徴は、“人によっては問題がないと感じることもある”というところです。
例えば、騒音や振動、悪臭などに関しては、大多数の方が嫌悪感を抱くと思いますが、直接的な被害があるとは限らない刑務所、暴力団事務所などが近くにあることは、あまり気にならないという方も中にはいます。
心理的瑕疵物件
これは、当該物件がある場所で過去に起こった出来事が原因で、嫌悪感を持たれる物件を指しています。
皆さんがよく耳にする言葉に言い換えると、“事故物件”、“いわく付き物件”です。
こちらも、土地や物件そのものに欠陥があるわけではありませんが、ほとんどの方は購入を躊躇います。
具体的には、以下のような物件です。
・過去に自殺があった
・過去に殺人事件があった
・過去に死亡事件、死亡事故があった（孤独死を含む）
・過去にその物件または周辺で事故、事件、火災があった など
訳アリ物件をなるべく早く売却するには？
上記の訳アリ物件は、売主にとって売却しやすいものではありませんし、当然買主にとって魅力的なものでもありません。
そのため、通常の不動産と同じように売却しようとすると、苦戦する可能性が高いです。
もし、なるべく早く売却したいのであれば、一度訳アリ物件専門の買い取り業者に相談してみましょう。
専門業者であれば、買い取りを断られることが基本的にはありませんし、スピーディーな売却が実現できます。
また、物理的瑕疵物件の場合は、修繕やリフォームを行うことで、通常の物件として売り出せる可能性があります。
元々瑕疵があった物件でも、修繕やリフォームが済んでいるなら気にしないという買主は多いため、ぜひ実施しましょう。
ちなみに、心理的瑕疵物件の場合は、事故や事件が発生してから数年後に売り出すことで、ある程度買主が集まる可能性があります。
ただ、大きくニュースでも報道されたような事件があった物件は、なかなかマイナスのイメージが払拭されないため、その場合はやはり専門業者に買い取りを依頼するべきです。
まとめ
ここまで、訳アリ物件の種類を中心に解説してきましたが、いかがでしたか？
再建築不可物件は、法的瑕疵物件の1つとして数えられますが、セットバック等によって通常の不動産に変えられる可能性はあります。
ただ、再建築不可物件のまま売り出す場合は、スムーズに買い手が見つからない可能性が高いため、業者の力を借りることも念頭に置いておきましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
