再建築不可物件売却のポイント&買い取りがおすすめの理由
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再建築不可物件は、お世辞にも使い勝手が良い物件ではありません。
ただ、売却できないわけではありませんし、いざとなったら買い取りという選択をすることもできます。
今回は、再建築不可物件売却時のポイントと、業者への買い取り依頼がおすすめの理由について解説したいと思います。
再建築不可物件売却時のポイントは？
まず、これから再建築不可物件を売却しようと考えている方が、事前に押さえておきたいポイントを3つほど解説したいと思います。
具体的には、以下の通りです。
・なぜ再建築不可なのかを理解する
・安易に建物を取り壊さない
・査定価格通りに売れないことが多い
なぜ再建築不可なのかを理解する
再建築不可物件を売却するにあたって、「なぜ自身の所有する物件は再建築不可なのか？」ということを理解しておくのは、とても重要なことです。
なぜなら、再建築不可の理由によっては、まだ解消の余地があり、売却以外の選択ができるかもしれないからです。
また、なぜ再建築不可なのかについては、その物件によって異なりますが、理由によって売却価格に差が出ることも考えられます。
よって、接道が法律上の道路ではない、接道幅が足りない、袋地であるなど、再建築不可の理由は明確にしておかなければいけません。
これは決して難しいことではありませんので、必ず実践しましょう。
安易に建物を取り壊さない
稀に、再建築不可物件に対して、“建物が建っていてはいけない土地”という認識を持っている方がいますが、これは大きな間違いです。
あくまで禁止されているのは“再建築”であり、既存の建物はそのままの状態にしておいて構いません。
このことを知らず、安易に建物を取り壊して更地にしてしまうと、利用価値がほとんどない土地になってしまいます。
更地の状態から建物を建てることは、原則できませんからね。
また、一度更地にしてしまうと、建物があったときよりも固定資産税が高くなります。
もちろん、売却が長期化すれば、売主はそれだけ多くの固定資産税を負担することになってしまうため、注意しましょう。
査定価格通りに売れないことが多い
再建築不可物件を仲介取引で売却する際には、必ず不動産会社が価格査定を行います。
しかし、再建築不可物件の価格査定は非常に難しいです。
これは、一般的な相場というものが存在しないことが理由です。
再建築不可物件の価格は、たとえ同じ地域、同じ規模のものであっても、維持管理の状況によって大きく異なります。
つまり、複数の不動産会社に出してもらった査定価格にバラつきが出たり、査定価格通りに売れなかったりすることが多いということです。
ちなみに、再建築不可物件の価格査定は、いわゆる机上査定でほぼ不可能であり、基本的には内見を伴う訪問査定になると考えておきましょう。
業者への買い取り依頼がおすすめの理由
再建築不可物件を売却する際の大きなポイントとしては、“業者への買い取り依頼がおすすめ”という点が挙げられます。
その理由は以下の通りです。
・査定価格と買い取り価格に誤差がないため
・スピーディーに売却できるため
・契約不適合責任が発生しない場合があるため
査定価格と買い取り価格に誤差がないため
先ほど、仲介取引における再建築不可物件の価格査定は、非常に難しいという話をしました。
また、この理由には、そもそも査定価格と売却価格がイコールではないことも挙げられます。
一方、買い取りの場合は、“査定価格=売却価格（買い取り価格）”となります。
つまり、買い取り業者が提示した価格通りに買い取ってもらえるということです。
もちろん、仲介と比べて、多少売却価格は落ちる傾向にありますが、「思ったより高く売れなかった…」というストレスがないのは、大きなメリットと言えるでしょう。
スピーディーに売却できるため
仲介取引の場合は、“売主⇔不動産会社⇒買主”という仕組みで売買が進んでいきます。
そのため、思いの外売却までの期間が長くなることも考えられます。
ただ、買い取りであれば、“売主⇔買い取り業者”という1対1の仕組みが出来上がるため、スピーディーに売却できます。
契約不適合責任が発生しない場合があるため
個人を対象に再建築不可物件を売却する場合、売主には”契約不適合責任“が発生する場合があります。
これは、従来の“瑕疵担保責任”に代わって適用されるようになったルールで、契約内容と異なる物件を売却したときに、売主が債務不履行の責任を負うというものです。
ただ、買い取り業者の中には、売主の契約不適合責任を問わないという条件で、再建築不可物件を買い取ってくれるところもあります。
まとめ
ここまで、再建築不可物件売却時のポイント、そして業者への買い取り依頼がおすすめの理由を解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件の売却は、まず再建築不可物件を知るところから始まります。
また、再建築不可物件の特徴について知れば知るほど、買い取り業者への依頼が有利であるという意味を理解できるでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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