“囲繞地通行権”と“通行地役権”は何が違うのか？
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再建築不可物件を所有している方、あるいは接道義務を満たしていない住宅に住んでいる方は、“囲繞地通行権”、“通行地役権”という権利に触れる機会があります。
では、これら2つの権利は、一体何が違うのでしょうか？
詳しく解説しますので、今後触れる可能性がある方はぜひ参考にしてください。
囲繞地通行権の概要
他の土地に囲まれていることにより、公道に通じていない土地（袋地）を所有する方が、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）を通行できるとする権利を“囲繞地通行権”といいます。
これは、民法で定められている権利であり、“公道に至るための他の土地の通行権”とも呼ばれています。
袋地を所有する方は、このとき囲繞地を通行するために与える損害に対し、相応の金銭を負担しなければいけないとされています。
ただ、土地を分割した結果、袋地が発生してしまったという場合は例外で、当該袋地を所有する方は、公道に出るため分割された他の土地を無償で通行できます。
通行地役権の概要
名前の通り、“通行”という目的のために設定される権利を“通行地役権”といいます。
そもそも地役権とは、他人の土地を、自身の土地の利便性を高めるために利用できる権利のことを指しています。
例えば、Aという人物の所有地が、とある公道に面しているとします。
また、Aがその公道を使用する場合、直接自身の所有地から出るには遠回りになるため、裏手にあるBという人物の所有地を横切り、公道に出たいと考えたとしましょう。
このような場合では、トラブルが発生しやすい“賃借権”ではなく、設定することでAが“通行”のみを目的にBの土地を使用できる通行地役権が設定されるケースが多いです。
囲繞地通行権と通行地役権の違い
“他人の土地を通行する権利”という意味では、どちらの権利も同じように見えますが、実際は以下の点に違いがあります。
・合意の必要性
・通行範囲
・期間
・登記の必要性
・通行料の必要性
合意の必要性
先ほども少し触れたように、囲繞地通行権は民法によって定められている権利です。
よって、袋地を所有する方は、囲繞地を所有する方に合意を得ることなく、権利を行使できます。
逆に言えば、囲繞地を所有する方に拒否する権利はありません。
一方、通行地役権は、利用される土地（承役地）の所有者の合意を得なければ成立しません。
また、合意を得るだけでなく、“地役権設定契約”も締結する必要があります。
これは大きな違いだと言えるでしょう。
通行範囲
囲繞地通行権は、必ず袋地を所有する方が行使できる権利ですが、認められる通行範囲は至って限定的です。
一般的には、幅2m程度の通行しか認められないとされています。
これに対し通行地役権は、利便性を上げる側の土地（要役地）と利用される土地（承役地）の持ち主同士で、どれくらいの範囲まで通行できるかを決定できます。
よって、承役地を所有する方からOKが出れば、とても広い範囲を通行できるようになる可能性もあります。
期間
何度も言うように、囲繞地通行権は民法で定められた権利です。
つまり、法律上に存在する権利であるため、期間に限りがありません。
よって、袋地を所有する方は、半永久的に囲繞地の一定範囲を通行できます。
一方、通行地役権は双方の契約によって成り立つ権利です。
そのため、もし承役地の持ち主から期間を定められ、その契約内容に応じたのであれば、契約内容通りの期間しか行使できません。
登記の必要性
囲繞地通行権は法律で定められているため、登記の必要性がありません。
しかし、通行地役権はあくまで契約によって成立する権利であるため、登記の必要性が出てきます。
地役権設定登記を行わなかった場合、売却時などに第三者に対抗することができません。
ちなみに、登記をする必要があるのは要役地の持ち主、承役地の持ち主の両方です。
通行料の必要性
民法第212条には、「囲繞地通行権を有するものは、その通行する他の土地の損害に対して償金を払わなければいけない」という記載があります。
つまり、囲繞地通行権を行使する際、袋地の持ち主には必ず通行料を支払う義務が生まれるということです。
また、支払い頻度についても、“年単位”と民法で定められていて、金額は周辺相場などを参考に弾き出されることが多いです。
ただ、以前から無償で通行されていた場合や、分筆・共有物分割などで袋地が発生した場合は除きます。
そして、通行地役権における通行料についてですが、これは契約内容によります。
承役地の持ち主が通行料を求める場合は発生しますし、無償でも良いとする場合は発生しません。
まとめ
ここまで、囲繞地通行権と通行地役権の違いを詳細に解説しましたが、理解していただけたでしょうか？
多少複雑でややこしい部分はありますが、前述の異なる点さえ押さえておけば、これら2つが混同してしまうことはないでしょう。
また、自身が知識を持っていれば、相手方に勘違いがあってもパニックになることはありませんし、間違っている部分を丁寧に指摘できます。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
