TOP訳あり物件の売却・買取依頼前に知っておきたい瑕疵物件と告知義務とは?
訳あり物件の売却で失敗しないために知っておきたい告知義務について

訳あり物件の売却で覚えておきたいのが、告知義務です。何らかの瑕疵がある物件を売却する際は、その瑕疵の内容について買い手に告知しなければなりません。

そこでこちらでは、告知義務が発生する瑕疵物件の定義と、告知義務の内容についてご紹介します。訳あり物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

瑕疵物件とは?

瑕疵物件の内装・天井をチェックする人物

瑕疵物件とはいわゆる訳あり物件を指し、不動産の取引で使用される用語です。なんらかの欠陥や不具合があり、普通に要求される品質や機能が欠けている建物が、瑕疵物件として扱われます。

瑕疵物件は「瑕疵」、つまり“訳あり”の「訳」がどのようなタイプによるかで、以下の4つに分けられます。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 環境的瑕疵
  • 心理的瑕疵

物理的瑕疵とは

物理的瑕疵は、建物や土地に生じる物理的な欠陥のことです。

建物における物理的瑕疵の具体例
  • シロアリ
  • 雨漏りや漏水(集合住宅は上階からの水漏れも含む)
  • 給排水管の不具合
  • 床上、床下浸水
  • アスベスト
  • 腐食
  • 増改築
  • ぼや、火災
  • その他、傾きや耐震強度など構造上の欠陥

など

土地における物理的瑕疵の具体例
  • 地盤沈下(以前、水田や池だった土地は要注意)
  • 土壌汚染(以前、土地周辺に有害物質を扱う工場があった場合は要注意)
  • 土地の境界が曖昧(屋根、フェンスなど隣地への越境、または隣地からの越境も含む)
  • 地中の残存物(廃材など撤去費用が発生するものが残っている)

など

法律的瑕疵とは

法律的瑕疵は、主に建築基準法、消防法、都市計画法に触れるものです。

  • 建築基準法で定められた容積率や建ぺい率を守っていない
  • 消防法に準じた防火設備が整っていない
  • 建築制限がある市街化調整区域の建物である
  • 将来、公道になる予定の都市計画道路に指定されている

など

環境的瑕疵とは

環境的瑕疵は、周辺の施設や交通機関による騒音や振動、不快な悪臭、環境に影響を及ぼす嫌悪施設が周辺にある場合です。

嫌悪施設
  • 火葬場
  • ごみ処理場
  • 下水処理場
  • 原子力発電所
  • 刑務所
  • ガスタンク

など

他に、風俗関係や暴力団事務所も、土地の品格を下げるものとして嫌悪施設に含まれます。環境的瑕疵については、以下の心理的瑕疵と混合する部分もあります。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物理的な瑕疵がないにもかかわらず、心理的に住むのに抵抗を感じることです。明確な定義はありませんが、一般的には殺人や自殺・孤独死など事件・事故があった、いわゆる事故物件を心理的瑕疵物件と呼びます。

心理的瑕疵のある物件は、避けられてしまう傾向にあります。しかし、一般的な相場に比べると価格が安いので、あえて買い取りたいという人もいるでしょう。

訳あり物件だからと売却に後ろ向きでいると、いつまでも売却できません。訳あり物件は、プロに相談するのが売却への近道です。日翔・レジデンシャル 株式会社は、事故物件を含む訳あり物件などにも対応可能です。一度、ご相談ください。

事故物件の告知義務について

不動産売契約書

訳あり物件を売却する際、認識している瑕疵は全て買主へ告知する義務があります。故意に告知を怠ってしまえば、契約不適合責任に問われてしまいます。すべての瑕疵を告知し、買主が合意した上での売却が望ましいといえるでしょう。

また、売買契約時にはなかった瑕疵が、売却後の一定期間内に見つかった場合、契約の解除または修繕や損害賠償の請求に応じなければなりません。これを、契約不適合責任と言います。

一般的には、引き渡し完了日から3カ月以内に、雨漏り・シロアリ・建築構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障の4種目の瑕疵について、買主から請求があれば売主は修復する義務があります。

心理的瑕疵の告知範囲や告知期間はいつまで?

告知義務や告知期間があいまいだった心理的瑕疵について、国土交通省にてガイドラインが策定されました。
以下2点が大きく評価される所でしょう。

自然死の告知義務がなくなった

老死や病死などの自然死は、心理的瑕疵に該当しないとみなされ、告知の義務がなくなりました。また、階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥など、日常生活における不慮の事故による死亡も原則として告知しなくてもよいとされています。

特殊清掃や大規模リフォームが必要な自然死は告知義務がある

自然死や不慮の事故による死亡であっても、長期間の放置により特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は、告知する義務があります。契約締結の判断に影響があると考えられるからです。

なお心理的瑕疵の告知に関する期間は、賃貸物件に限って、概ね3年経過すれば告知の義務が消滅します。売却に至っては、告知義務があることに変わりません。

訳あり物件は買取も検討!正しい知識と方法で売却しよう

訳あり物件(瑕疵物件)を売却したくても、なかなか買い手がつかずに困っている売主の方へ、瑕疵物件とは何かについて解説しました。何らかの欠陥や不具合がある訳あり物件を瑕疵物件と言います。

訳あり物件の売却を成功させたいのなら、訳あり物件の取り扱いに秀でた業者に相談するのが一番です。実績の多い日翔・レジデンシャル 株式会社なら、訳あり物件も取り扱いが可能です。お困りのことなら何でも、経験豊富なプロ集団へご相談ください。

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