TOP【再建築不可物件の買取】売りたい方必見!相場に影響する囲繞地・袋地とは
再建築不可物件の買取には囲繞地や袋地も相場に影響する

再建築不可物件の買取を希望される方向けに、相場に影響する囲繞地・袋地について詳しく解説します。いくつかの要因によって、再建築不可物件の条件を満たしてしまったために、様々な制限がかけられてしまうケースがあります。

袋地は、再建築不可物件になる例の1つです。道路に対して一切面さない土地を、袋地といいます。再建築不可物件の買取を希望するなら、日翔・レジデンシャル 株式会社にぜひご相談ください。

相場よりも低くなる?囲繞地について

再建築不可物件の価格に影響する?囲繞地について

囲繞地とは、道路に面さない「袋地」と呼ばれる土地を取り囲んでいる土地のことをいいます。道路に面さない袋地は、再建築不可物件になるので建て替えができない、リフォームが制限されるなどのリスクがあるため売却することは簡単ではありません。

一方囲繞地は、規定通りの道路に接している土地であれば再建築不可物件にはなりません。

しかし、囲繞地は袋地に対して敷地内を通る「囲繞地通行権」が認められているために、一般的な何の制約もない土地と比べると売却が難しいといえます。売却できる場合でも、相場よりも価格が低くなることが考えられるでしょう。

囲繞地通行権は、囲繞地の所有者にとって最小限の損害に留まるようになっているので、自由に通行ができるわけではありません。車で通れるほどのスペースを確保することは難しいでしょう。しかし、周囲に駐車場がない場合など、環境によって車が通れるスペースが認められる場合もあります。

次に、囲繞地における囲繞地通行権の契約について解説します。

  • 通行する場所や幅などの範囲
  • 通行できる時間帯
  • 通行する方法
  • 契約期間
  • 対価

上記の内容について、契約の際には囲繞地と袋地の双方の所有者が明確にしておかなければ、トラブルの原因となります。明確化したつもりであっても、認識に相違があるケースもあるので、契約は慎重に行いましょう。

また、囲繞地であれば、必ず囲繞地通行権が発生するとは限りません。

囲繞地通行権は囲繞地の所有者にとって損害となるので、ほかに通行の方法がない場合の最終的な手段となります。すでに公道に出入りするための通路が確保されているなら、囲繞地通行権は不要です。

再建築不可物件を売りたいなら知っておきたい袋地について

三角屋根の住宅街


周囲が他人の持っている土地に囲まれており、道路に面している部分が一切ない土地が袋地です。加えて、袋地を囲んでしまっている土地のことを、囲繞地といいます。

袋地は、かつて周囲と合わせて1つの土地であったものが、売却や譲渡によって分割されてしまったために生まれたとされています。

袋地には、以下のように様々な問題があります。細かく見ていきましょう

公道への出入りが不便

公道に面さない袋地では、周囲の囲繞地を通らなければ公道に出入りができません。そのため、囲繞地を通行できる「囲繞地通行権」が認められています。権利が認められているからといって囲繞地を好きなように使用できるわけではなく、公道に出入りするための最小限の使用にとどめ、囲繞地の所有者の負担にならないように気をつけなければなりません。

また、囲繞地の所有者に対して、通行料を支払う義務があります。金額などの詳細は法律で定められていないため、囲繞地と袋地の所有者同士で話し合わなければなりません。必ず金銭の授受が必要というわけではなく、話し合いによって無料にすることも可能です。

建て替えができない

公道に面さない袋地は、建築基準法によって再建築不可物件とされています。建物が建っていない土地だけの袋地の場合には、新たに建物を建てることはできません。

また、リフォームにも制限があります。リフォームは建築確認申請をする必要がないものに限られるので、自治体ごとに確認が必要です。

災害時のリスク

道路に面さない囲繞地では、災害が起きた際に消防車や救急車などの緊急車両が侵入できません。また、スムーズに非難することが難しい場合もあるでしょう。囲繞地であるために、被害が拡大してしまうことも考えられます。

再建築不可物件だけでなく囲繞地・袋地も買取がおすすめ

再建築不可物件には、公道に接しているが基準に達していない場合もあれば、まったく公道に接する部分がなく、ほかの土地に囲まれてしまっている場合もあります。

どちらも売却することは困難なので、処分を希望する場合には買取がおすすめです。

また、再建築不可物件ではないのですが、袋地を取り囲む囲繞地も、袋地の住人が土地を通るために売却が簡単ではないケースが見られます。どのような条件の不動産であっても、売却が難しく買い手が見つからない場合には、買取を検討してみましょう。

日翔・レジデンシャル 株式会社では、囲繞地・袋地のほか、再建築不可物件などの買取を行っています。長期間にわたって買い手が見つからないなど、土地の売却でお困りの場合には、ぜひ日翔・レジデンシャル 株式会社に買取をご依頼ください。

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