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そもそも再建築不可物件とは?

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みなさんは、住宅を購入する際にどのような点に注目して選びますか?
特に、古い建物を購入しようとする場合は、今後の活用法なども視野に入れて検討することが多いですよね。
ですが、場所によっては購入後、思い通りにならないこともあるのです。
これを”再建築不可物件”と呼ぶのですが、ご存知ありませんか?

再建築不可物件の基本知識~どのような物件が該当するのか?~

再建築不可物件とは、”再建築”という用語がついている通り、一度取り壊してからは建築が認められない物件のことを言います。
これは、次のような事例で住宅を購入しようと考えている場合に、当てはまることがあるでしょう。

例えば、リフォームや増築をすることを見据えて、あえて古い建物を購入するという時がありますよね。

建物の価値は、立地や年数等を含めて考慮されますので、古いほど値段的にはお手軽になってくるでしょう。
ニーズに合う場合は、問題ありませんよね。
ですが、周辺の土地の環境によっては、建築ができないという場合もあり得るのをご存知でしょうか?
これは、建築基準法によって決められているのです。

その条件を簡単にまとめると、次の通りになります。
・土地と道路の関係性において、所有する土地が道路に対して2ⅿ以上接しているかどうか。
・道路の条件をクリアしていても、その道路が建築基準法に該当している道路であるか。

上記2つの条件をクリアしている場合は、基本的に建築することが認められている建物、土地になります。
住宅を所有している人は、是非、ご自宅の道路等を確認してみて下さい。
ほとんどの場合は、この条件を難なくクリアしているはずですから、建て直しをしても問題ありません。

しかし、この条件をクリアできない場合があります。
例えば、玄関部分のみが道路に接しているような建物だったり、住宅が密集している場所に建築されているというケースです。
特に密集地の場合は、建物に辿り着くまでに、かなり細い道路を通らなければならないという立地環境もあります。
このような環境では、仮に車で家の前に停車するにしても、大変なことが容易に予想できますよね。

そのため、条件をクリアできない物件に関しては、申請をしても建築の許可が下りない決まりになっています。

地域によっては、さらに細かい条件を設けているところもありますので、売却の際に不利なポイントになってしまうでしょう。
このような事情のある物件だと、物件の売り手も買い手も、売買自体に躊躇してしまいますよね。
その結果、どのように売買のアプローチをすればいいのか、悩んでしまう方も多いと言えるでしょう。
これは、業界内では有名な話なのです。

特に、建物を新しく建て直したいという方にとっては、不向きの物件になってしまいます。

なぜ、制限があるの?~再建築不可物件となってしまう理由とは?~

再建築不可物件に当てはまる条件を、みなさんは知ることができましたよね。
しかし、中には、なぜこのような条件が設けられるようになったのだろうと、不思議に思う人もいるかもしれません。
建物の売買は、高額なお金が動くことになりますから、どの立場であっても慎重になりますよね。

再建築に制限が設けられているのは、ある理由が関係しているのです。
今回の記事で学んでおきましょう。

①過去の法律の改正によって生じた土地・建物の定義
現在、建物関係やこの条件が設けられている法律は、建築基準法になります。
ここで質問なのですが、この法律の内容は昔から変わらずに存在しているものなのでしょうか?
それは、違いますよね。
時代が変わるたびに、土地や建物を取り巻く環境は変わっていきますから、それに法律も対応しなければなりません。

その中で、昔は問題のない土地の条件であっても、現在の価値観で考えると合わない場所も出てきますよね。
その結果、現在の法律の内容に対応できないような場所は、再建築が不可能であるとして位置づけられるようになったのです。
端的に言うと、法律改正の問題ということなのです。

注意したいのは、時代の流れに沿った形で変化していきますから、常に同じ定義にはならないということです。
そのため、売却等を行う場合は、一度再建築ができるかどうかの条件を確認しておいた方が良いかもしれませんね。
これは、売買スピードにも関わってきますから、意外と重要な要素になると言えるでしょう。

②4m以上の道路と定められた理由はなぜ?
ここで、先程ご紹介した条件、「法律上決められた道路」について、触れておきましょう。
法律上の道路とは、基本的に4m以上の幅があるものとして定められていますので、この道路に接していることが最低条件になりますよね。
ですが、みなさんの身の回りの道路を見てみて下さい。

中には、この条件を満たしていない道路もあり、見かけることもあるかもしれません。
そこまでの広さはなくても、路地まで行かない大きさの道路もありますよね。
人や車の通行ができれば問題ない、と考える人もいるでしょう。
しかし、建物の建築には、なぜこのような道路幅の条件も重要視されるのでしょうか?

それは、緊急時の状況に対応するためです。
緊急時とは、例えば火事や急病人が出た時になり、必要な機関に連絡し、緊急車両に来てもらわなければなりません。
みなさんも見かけたことがあると思いますが、緊急車両は普通車に比べると大型になりますよね。
特に、消防車の場合は、水や必要な道具を運搬しなければなりませんので、大きな車体になる理由も分かるでしょう。

これらの車両を呼ぶ際には、道路にある程度の幅がなければ、建物のある場所まで辿り着けませんよね。
手前の道路で足止めされてしまうと、事態の収拾に予想以上の時間がかかってしまいます。
火事の場合は、遅れてしまうと周辺の住宅にも影響が及んでしまうでしょう。

また、災害時も同様のことが言えますよね。
つまり、しかるべき時の対応が困難になってしまうという事情から、道路上の条件に満たない場合は不可の扱いになっているのです。
日常の道路が規定に当てはまるかどうかは、結構重要なポイントになるでしょう。

このように、再建築が不可能である背景には、法律の運用上の問題だったり、緊急時の対応をスムーズにしたりすることが挙げられます。
緊急時への対応は、日常生活を営む上で必須の項目になりますから、その理由にも納得できますよね。
外観を含めて判断できる物件もあれば、道路等詳しく調査しなければ分からない物件もありますので、不安な方は一度調査をしてみましょう。

物件の売却をする時は、どうしても不利な条件が目についてしまいがちです。
しかし、不利な条件をプラスに変えることはできますし、建築を可能にすることもできますから、悩んだままではもったいないですよね。
このような物件は、プロの力を借りることができると、思ったよりも高い価格での取引をすることができます。

みなさんの所有している物件が該当している場合は、一度、 日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。

まとめ

今回は、再建築不可物件にまつわるお話をしました。
物件の中には建物の建て替えができないものがあり、売却時にも不利な条件になりやすいという特徴があります。
お困りの方は、再建築不可物件を専門に扱っているプロの不動産屋さんに相談した上で売却に臨むことをオススメします。

再建築不可物件や市街地調整区域についてのご相談は、是非、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい、親身になって対応させて頂きます。
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