初めての不動産投資で再建築不可物件を選ばない方が良い理由
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再建築不可物件では、建物を建て直すことができませんが、現在建っている建物をそのまま活用すれば、不動産投資を始めること自体は不可能ではありません。
ただ、初めて不動産投資をする方が、わざわざ再建築不可物件を購入することは、あまりおすすめできません。
今回はその理由について、詳しく解説したいと思います。
①融資を受けられない可能性が高いから
不動産投資物件として、再建築不可物件を購入する場合、基本的にはローンを利用しようと考えますよね。
ただ、再建築不可物件は、基本的には融資の対象となりません。
その原因としては、再建築不可物件の資産価値の低さが挙げられます。
金融機関等から融資を受ける場合、通常は購入対象となる物件を担保とします。
これは、融資の返済が難しくなったときに、その物件を売却することで、ローン返済に充てることを目的としています。
しかし、再建築不可物件は資産価値が低いため、融資の返済が滞った場合に売却しても、十分な利益を得られないと判断されやすくなります。
貸したお金が返ってこず、担保の物件を売却しても融資分が回収できないとなれば、金融機関はとても困りますよね。
また、不動産投資初心者の方は、融資を受けることを前提としていることが多く、基本的に多額の自己資金は持っていません。
そのため、ローンが利用できないとなると、そもそも物件の購入すら困難になってしまいます。
これが、初めての不動産投資で再建築不可物件を選ばない方が良い理由の1つです。
覚えておきましょう。
②購入後に問題があっても対処しにくいから
再建築不可物件だけに限らず、不動産投資では、物件購入後に不備や問題が見つかるというケースがよくあります。
通常の物件では、何か問題があったとしても、解体費用を売主に負担してもらうなどすることで対処できますが、再建築不可物件ではそれができません。
理由はもちろん、今ある建物を1度解体すると、新しい建物は建てられないからです。
また、再建築不可物件では一定のリフォームが認められていますが、躯体を残した状態で行う大規模なリフォームは、コストも時間もかかります。
そのため、予想外のコストがかかってしまう可能性がありますし、なかなか不動産投資が始められないという事態にも陥ります。
初めて不動産投資をする方は、できる限り低コスト・低リスクで始められる方法を選ぶのが望ましいため、それに該当しない再建築不可物件を選ぶべきではありません。
③空室リスクが高いから
再建築不可物件の建物を賃貸物件として貸し出す場合、基本的に空室リスクは高くなります。
なぜなら、再建築不可物件での生活には、あらゆる不便な点があるからです。
例えば、“接道義務を満たしていない”という点は、入居者にとって不便になる可能性があります。
これは、簡単に言うと“接道が狭い”、“間口が狭い”という状況を指していて、このような物件は車の入出庫等がしにくいですし、そもそも車で家の前まで進入できない可能性もあります。
また、接道義務を満たしていない物件の場合、消防車や救急車等の緊急車両が家の前まで入れず、救助や消火が難航してしまうおそれがあります。
そうなると、入居者は不便さどころではなく、生活における不安を感じることになり、そう感じた入居者は、どんどん退去してしまいます。
確かに、再建築不可物件は通常の物件より安く購入できる可能性が高いですが、いくら初期費用を節約できるからといって、入居者付けができなければ、不動産投資は成り立ちません。
このようなことを考慮すると、やはり初めて不動産投資をする方は、再建築不可物件を購入するべきではないと言えます。
再建築不可物件での不動産投資が不可能なわけではない
初めての方は、上記の理由により再建築不可物件での不動産投資をすべきではありません。
ただ、ある程度知識を持っている方や、すでに不動産投資を初めていて、規模を拡大しようと考えている方などは、再建築不可物件でも十分不動産投資ができるでしょう。
ある程度不動産投資で結果を残している方であれば、融資を利用せずとも物件を購入できる可能性がありますし、購入後に問題が発生したとしても、その支出を他の物件でカバーすることもできます。
また、再建築不可物件での不動産投資は、基本的に空室リスクが高いですが、他の物件との差別化を図ったり、他の魅力（賃料の安さ等）を生み出したりすることで、長い間安定収入を得られる可能性はあります。
したがって、不動産投資中級～上級者の方は、再建築不可物件を候補として押さえることも考えるべきです。
まとめ
ここまで、初めての不動産投資に再建築不可物件が向いていない理由について解説しましたが、いかがでしたか？
初めての場合は、できるだけコストとリスクの低い物件を選ぶ必要がありますが、“コストが低い”という点ばかりに注目し、再建築不可物件を購入するのはおすすめできません。
もちろん、投資家としての経験を積んでからであれば、いずれチャレンジしてみても良いでしょう。
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