都会の再建築不可物件では“差別化された賃貸経営”をしよう
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再建築不可物件は、当然田舎だけでなく都会にも存在します。
また、都会の再建築不可物件の活用方法としては、“差別化された賃貸物件”の経営がおすすめです。
ここからは、都会の再建築不可物件における特徴と、“差別化された賃貸経営”の概要について解説したいと思います。
都会の再建築不可物件の特徴について
再建築不可物件は、接道が建築基準法上の道路ではないものと、接道の幅員が2mに満たないものの2つに分かれます。
ただ、都会の再建築不可物件に関しては、前者に該当するものはほとんどありません。
接道の幅が基準をクリアしておらず、再建築不可物件となったものが大半を占めています。
例えば、まったく道路に接していない“袋地（無道路地）”、細長い路地の奥に広い敷地がある“旗竿地”などですね。
また、都会にあるこれらの再建築不可物件は、その多くが隣接地あるいは隣接する建物と密接しています。
そのため、採光や風通しはお世辞にも良いとは言えず、なおかつ外部からの視線も気になる場合が多いです。
もっと言えば、都会の再建築不可物件は、そのほとんどが狭小地となっています。
地価の高い都会において、広大な再建築不可物件はあまり存在しません。
そして、そのような都会の再建築不可物件には、大抵現行の建築基準法が採用される前に建てられた住居等が建っています。
都会の再建築不可物件で行うべき“差別化された賃貸経営”とは？
前述の通り、都会の再建築不可物件には、売却するにあたって不利になり得る特徴がたくさんあります。
したがって、都会で再建築不可物件を所有する方は、売却よりも“差別化された賃貸経営”を検討しましょう。
これは、今建っている古い住居等を取り壊し、周辺エリアにおいて競合しないであろう賃貸物件を建築して行う賃貸経営を指しています。
つまり、他の物件にはない魅力を持つ賃貸物件を経営することで、効果的に集客し、利益を挙げられる方法だということですね。
皆さんもご存知の通り、再建築不可物件では建物の建て替えが原則できませんが、リフォームに関しては、基本的には認められています。
したがって、長い間都会の再建築不可物件を売れず、処理に困っていたという方でも、“差別化された賃貸経営”であれば、実践できる可能性があるのです。
では、“差別化された賃貸経営”には、具体的にどのような方法が挙げられるのでしょうか？
①最新設備を導入した物件での賃貸経営
先ほど、都会の再建築不可物件の多くは狭小地にあるという話をしました。
ただ、建物のリフォームを行い、最新設備を導入した賃貸物件を完成させれば、十分入居者は集まるでしょう。
具体的には、資金にある程度余裕がある共働きの夫婦（子どもがいない世帯）などがターゲットになりますね。
例えば、壁に一切接していない“アイランド型キッチン”や、生ゴミをそのままシンク内で粉砕できる“ディスポーザー”などを導入すれば、周辺エリアの物件とある程度の差別化が図れるでしょう。
また、室内だけでなく、エントランスなど共用部分の設備を豪華にするのも良いかもしれませんね。
②DIYができる一戸建て物件での賃貸経営
賃貸物件では、基本的にDIYが禁止されています。
実際住んでいるのが賃貸借契約を交わす入居者だとはいえ、建物自体はオーナーの持ち物ですから、これは当然のことですね。
ただ、都会の再建築不可物件では、あえてDIYができる戸建て物件として貸し出すのもアリでしょう。
そうすれば、「持ち家を手に入れたいけど、経済的に難しい」という若い夫婦などをターゲットにすることができます。
また、DIY可の物件として貸し出すことで、入居者の自由度は高くなりますし、オーナーは建築コストを削減することができます。
③ペット共生物件での賃貸経営
都会の再建築不可物件では、“ペット共生物件”として、“差別化された賃貸経営”をするのもおすすめです。
ペット共生物件とは、入居者の誰もがペットと暮らすことを前提としている物件をいいます。
ペットを飼わない入居者が住む可能性もあるところが、通常の“ペット可物件”とは異なる点です。
また、すべての入居者がペットを飼っているペット共生物件は、たとえ都会であってもそれほど多くありません。
したがって、設備を整えて入居者を募集すれば、多くのペット好きが集まるでしょう。
具体的には、ドッグフェンスやペット対応床材、クロス、扉などの設備を整えることで、ペット共生物件としての賃貸経営が可能になります。
ただ、他の方法と比べると多少コストはかかりやすくなるため、その点だけは留意しておいてください。
まとめ
ここまで、都会の再建築不可物件における特徴、そして“差別化された賃貸経営”について解説してきましたが、いかがでしたか？
再建築不可物件の売却が難しいのは事実ですが、売却だけに選択肢を絞っていると、いつまで経っても処理できないという状況に陥りかねません。
したがって、もう少し視野を広くして、利益を生み出せる物件に変えることも考えてみてはいかがでしょうか。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
