所有する賃貸物件が事故物件に！どうしたらいい？
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不動産の中には、事故物件といわれるものがあります。
今は違っても、所有している不動産がいつ事故物件となるのか分からないものですが、実際にそうなった場合はどう対処するべきでしょうか？
本記事では、事故物件の対処方法について解説します。
事故物件とは
そもそも、事故物件とは具体的にどういったものを指すのでしょうか？
こうした名称で呼ばれる物件がどのようなものか、まずはその点を解説します。
その為には、まず訳あり物件について知っておかなくてはいけません。
訳あり物件というのは、瑕疵物件とも言われるもので、何らかの問題点を抱えた物件のことをいいます。
例えば、土壌汚染や地盤沈下、雨漏りなどの問題点を抱えている物件などが、瑕疵物件といわれます。
しかし、瑕疵物件というのは物理的な問題点ばかりではありません。
建築基準法や消防法、都市計画法に違反して建てられている物件や、境界線などに関する私法上の問題など、法律上問題がある物件も瑕疵物件といわれます。
また、周囲に騒音、悪臭、振動、眺望の阻害など、五感に悪影響がある物件や、近隣住民とのトラブルを抱えている物件など、環境的な問題点がある物件も含まれます。
嫌悪施設といわれる、葬儀場や火葬場、墓地やごみ処理施設などがある場合も、同様です。
そして直接的な害はないものの、心理的に抵抗があるよう瑕疵物件のことを、事故物件、あるいはいわくつき物件と呼ばれています。
心理的な抵抗というのは、例えば殺人や放火などの犯罪によって死亡者が出ている、もしくは天災や孤独死等の死者が出ている建物のことをいいます。
他の原因とは違い、多くの場合事故物件といわれるものには直接的な影響はありません。
ただ、自分がそこに住むと考えた時、何となく気持ち悪いと感じる人は多いでしょう。
そのせいで、借り手がなかなかつかなかったり、売りたくても売れなかったりするのです。
不動産会社に行き、資料を見ると時々このような事故物件、訳あり物件などの注意書きを目にすることがあります。
なぜ、わざわざこのようなことが書かれているのかというと、事故物件だと後から知った場合、契約をキャンセルされることが多いからです。
不動産会社では、宅地建物取引業法に沿って業務を行います。
その中にある、重要事項説明という項目には、物理的な可否だけではなく心理的な可否に関しても、告知するべき項目として定められています。
ただ、この項目では具体的にどこまで遡って告知するべきか、ということが書かれていません。
そのため、本来であれば昨年起こった殺人事件について告知しないのも、300年前にその土地で起こった事件を告知するのも自由です。
しかし、過去の判例ではおよそ7年前に起こった自殺は告知するべきだったと認められたものの、それ以前となると不明になっています。
そのため、7～8年前までのことは告知するという不動産会社が多いようです。
ただ、事故物件の原因は事故や自殺、災害、孤独死などによるものと、殺人や放火などの事件性があるものの2つに分けられます。
この2つには、大きな違いがあります。
まず、事故や災害については、何が原因なのかがはっきりしています。
例えば交差点の見通しが悪いことが原因で起こった事故であれば、その点を改善することで再発が防止されるでしょう。
災害についても、地震での倒壊などであれば地盤の確認や耐震構造にするなどの対策をすれば、倒壊する可能性はかなり減らすことができるでしょう。
しかし、事件性がある場合はこのような対策が難しいことがあります。
事件が起こった場所というのは、それだけ警察の目が行き届きにくい場所ともいえます。
警察署に近い立地であれば、何かあった時に警察官の目に留まりやすく、心理的にも安心できるでしょう。
しかし、それとは反対の場所もあるのです。
例えば、警察署からも遠く、交番も近くには無く、人通りが少ない場所などは事件が起こりやすい条件が揃っています。
怨恨による殺人なら、その相手がいる場所でなければいけませんが、強盗や放火などの場合は特定の個人を狙うものではないので、事件が起こりやすい場所で起こる可能性が高いでしょう。
そのため、対象が定まっていない犯罪が起こった事故物件の場合は、再度同じようなことが起こる可能性も高いのです。
事件が起こったころとは環境が異なっている可能性もありますが、一応気を付けた方が良いでしょう。
事故物件の扱い
事故物件をどう扱うべきか、という点についてですが、本来は普通の不動産と何ら違いはありません。
賃貸として貸し出すこともできますが、売却することもできます。
どうするべきかについては、その地域のニーズにもよりますので、一度専門の業者に依頼してみることをおすすめします。
ただし、賃貸の場合は家賃を相場よりもかなり低くする必要があります。
誰しも、同じ値段なら問題が起こった場所よりも、何も起こっていない場所を選ぶことでしょう。
そのため、家賃を安くするなどのアピールポイントが必要となるのです。
家賃を安くすることで、事故物件でも安ければいいという人が住むことはあるでしょう。
しかし、それでも住む人がなかなか見つからないケースや、あまり家賃を下げたくないケースもあるでしょう。
その場合、別の方法があります。
それは、人が住むことを前提としない利用方法に変えてしまうことです。
具体的には、レンタルルームや資材置き場のように、人ではなく物を置く場所として貸し出すことです。
あるいは、住むのではなくスタジオや会議室のように、一時的にスペースを利用する場所として貸し出すこともできるでしょう。
建物を壊してしまって、月極駐車場やコインパーキングにしてしまうという方法もあります。
こういった使い方であれば、事故物件であっても問題なく利用できるでしょう。
しかし、こういった場所は縁起が悪いので、いつまでも所有しているのではなく手放してしまいたい、と考える人も少なくありません。
売却する場合、不動産会社の仲介で買主を見つけてもらうか、あるいは不動産会社に買い取ってもらうかのいずれかとなるでしょう。
基本的には仲介の方が高く売れるのですが、その場合はやはり事故物件ということで敬遠する人も多いので、なかなか買い取る人も見つからないでしょう。
仲介の場合、売却価格は不動産会社と相談する事になるでしょうが、希望売却価格は自分で決めることができます。
しかし、不動産会社に売却する場合は、基本的に不動産会社が査定した金額で了承するかどうか、ということになるでしょう。
この場合、提示される金額は相場よりもかなり安くなることがほとんどです。
何故かというと、不動産会社としても事故物件は売るのが難しいので、時間がかかるリスクを考えると買取り価格を安くせざるを得ないのです。
場合によっては、買取りを拒否されるケースもあるでしょう。
通常の不動産会社に売却するのが難しい物件の場合は、事故物件専門の業者に依頼することをおすすめします。
その方が売却もスムーズに進み、普通の不動産会社よりも高値で買い取るケースも少なくないのです。
敬遠されている事故物件を保有している場合は、どうするべきか一度専門の業者に依頼してみることをおすすめします。
一番いい方法を、一緒に考えてみてください。
まとめ
物件の所有者にとっては、事故物件になってしまうというのは予期せぬ不幸といえます。
それによる損失を最小限にするためには、どうすれば一番いいのかをよく考えてみましょう。
価値が下がってしまうのは仕方がないのですが、その損失も最小限にできるかもしれません。
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