市街化調整区域で開発許可がおりるケースはどんな場合か?
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市街化調整区域では、住宅や店舗を建てる際に管理している都道府県に届け出て、建設の許可を得なくてはいけません。
もちろん、そう簡単に許可を得られるわけではないのですが、絶対に許可されないという訳でもありません。
では、どのようなケースであれば許可が下りるのでしょうか?
市街化調整区域の特徴は?
市街化調整区域では、市街となるための住宅や店舗の建設などが抑制されています。
その区域内を開発することは原則として禁止されているので、特別な許可がないまま住宅を建てたり、商業施設を建造したりすることはできません。
この区分を決めて管理しているのは、それぞれの都や県などの地方自治体です。
したがって、許可はそれぞれの地方自治体から得ることになります。
しかし、そう簡単に許可していては抑制の意味がないので、特別な場合を除いては基本的に許可されないものと思っておきましょう。
この区域の特徴として、同じような条件の市街化区域よりも土地の価格が安い、という点があります。
建物の建築だけではなく、すでにある建物のリフォームなども制限されるので、その分価格は安くなるのです。
どのくらいの違いがあるのかを調べるには、専門業者に依頼してみることをお勧めします。
また、郊外の土地で周囲は農地となっていることが多く、自然豊かな環境なので、騒音が少ないという点も特徴です。
住宅地との境目から離れれば離れるほど、騒音も少なくなっていくでしょう。
ただし、この地域は人が住むことを前提としておらず、また開発もほとんどされていません。
そのため、電気やガス、水道などの公共インフラに関しては、整っていないことも多いでしょう。
電気は、住んでいる人の要請があれば供給するのですが、その際に電柱などの設置が必要となります。
その場合、電柱を建てる工事の費用は自分で負担することになるのです。
ガスに関しては、プロパンガスを利用することになるでしょう。
水道は工事が必要となり、その分の費用もやはり自己負担です。
また、下水道工事が難しいために、浄化槽を設置する必要があるかもしれません。
地域によっては、移住者や住居の新築・改築に助成金が出るところもあります。
しかし、その条件が市街化区域のみに限られている場合、せっかくの助成金をもらえない可能性もあります。
その地域の特性上、生活に必要な施設からも離れているというデメリットもあります。
日々の買い物をするスーパーはもちろん、電車の駅やバス停、病院、学校など、すべてのところから離れていることになるでしょう。
該当する区域には、このような特徴があります。
一つ一つを吟味した上で、許可を申請するかどうかを考えてみましょう。
開発許可が下りるケースは?
では、申請をしたとして許可が下りるケースというのは、どのようなケースが考えられるのでしょうか?
この点については、都市計画法に定められているので、その条件に該当しない限り開発許可をしてはいけない、とされています。
許可されるケースとして、まずはその区域の周辺に住む人にとって、公益上必要な建築物、あるいは日常生活に必要と認められる店舗や事業場などの建造物のための開発行為というものが挙げられています。
要するに、それがないと住民の生活が難しいとされる施設のことで、小売店や修理業、理容院や美容院、学校などの施設が該当します。
ただ、これはすでにその地域に住んでいる人がいることが前提となります。
その区域内に鉱物資源や観光資源などの資源がある場合は、その資源を有効活用するために必要となる建築物、および工作物などを設置することができるので、それを目的とした開発は許可が下ります。
このケースでは、ホテルなどの宿泊施設や遊園地、ゴルフコースなどが該当します。
また、温度や湿度、空気など特別な条件がある建築物、あるいは第一種特定工作物のうち、政令で定められている事業に使われるもので、かつ市街化区域に置かれることが困難なものを置く目的で開発されることもあります。
農業や林業、漁業などで使われる建築物であり、その地域で生産される作物の加工や処理、貯蔵などを目的としたものを建築するための開発に関しても、許可が下ります。
ただ、単なる加工場などで、他から原材料を運び入れる場合は許可されません。
すでに工場などが存在している場合は、その事業に対して密接な関係があると認められた事業のための建築物や工作物であり、そこにあることが効率的だと認められた場合、開発は可能となります。
市街地では建築が不適当と判断された、政令で定められている危険物の貯蔵や処理のための建築物を建設することを目的とした開発行為に関しても、許可が下りることとなります。
これ以外にも、政令で定められている市街地には不適当な建築物や工作物を建設する場合は、許可が下ります。
該当する区域内であっても、市街化区域のすぐ近くで生活圏としては同一と認められ、その周辺に50以上の建築物があり、かつその建造物が周囲の環境保全に支障がないと認められた場合は、一部の地域だけ許可が下ります。
区分される前から土地を所有していた所有者の親族に限って、自分たちで住む住宅やすでにある住宅の増築、および改築などを行う際も許可されます。
また、元々その土地に住むか業務に使う予定で所有していて、区分されてから6か月以内に届け出た場合は、家を建てるなど元々の用途に限って開発許可が下りることとなります。
その他、市街化区域に建築するのが難しい農家の分家住宅や、老人ホームなどを建築する場合も、許可が下りることとなるでしょう。
区域区分がされる前から土地を所有していた場合は、それが住宅を建設する目的であれば開発許可が下りるということになります。
また、新たに土地を買って家を建てる場合は、すでに多くの家がある地域に隣接していることが条件となるでしょう。
また、すでに家を所有していても、リフォームや建て替えの際には申請をして許可を取らなくてはいけません。
中には、地目が宅地となっている地域もあります。
宅地と書かれていれば安心できるように思えますが、これは古い区分が残されているだけであって、現在の区分では関係なくなっています。
ですので、その場合も許可を取らなくてはいけません。
基本的に、新たに家を建てる許可が下りるのは、都市計画法によって定められる以前からその土地に本家が住んでいて、そこから分家する際に市街化区域には建築が可能な土地がなく、それを証明できた場合ということになります。
他にも、いくつかのケースが考えられます。
自分のケースでは開発許可が下りるのかどうか、不安に思った方は専門業者に依頼してみることをお勧めします。
条件は厳しいのですが、絶対に開発許可が下りないわけではありません。
専門業者と相談しながら、どうすれば許可が下りるのかを考えてみましょう。
まとめ
市街化区域とは違って、市街化調整区域では建造物の建築など開発行為を行う際、個別に許可を得る必要があります。
この許可が下りる条件は決まっているので、それに該当するケースであれば許可を得ることができます。
しかし、自分で判断するのが難しいケースもあるでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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