売れない“袋地”はどのように活用すれば良いのか？
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世の中には、売りたくても売れない土地を所有している方が多くいます。
中でも“袋地”を所有する方は、かなりの確率で売却に苦しんでいることでしょう。
では、そんな売れない袋地は、一体どのように活用するべきなのでしょうか？
ここからは、活用方法をいくつか提案したいと思います。
袋地の概要
まずは、簡単に袋地の概要について解説しましょう。
他の土地に囲まれていることにより、公道に出られない土地を“袋地”といいます。
“公道への道を持たない”という意味で、“無道路地”とも呼ばれています。
ただ、何があっても公道に出られないのかというと、もちろんそんなことはありません。
囲まれた他の土地を通行する権利については、法律で規定されているため、袋地の持ち主は、隣地の持ち主の合意を得ることなく、その土地を通行できます。
しかし、袋地では新しく建物を建てたり、現在建っている建物を建て直したりすることができません。
なぜなら、敷地が公道に一切接しておらず、“接道義務”を満たしていないからです。
また、これが売れない一番の理由でもあります。
つまり、他人の土地を通行しなければ公道に出られないという不便さと、再建築ができないという制限の大きさが、袋地を売れない土地にしてしまっているということです。
袋地はどう活用すべきなのか？
確かに、袋地は売却に苦戦することが多いですし、そのままの状態で保有しておくことにも特にメリットはありません。
ただ、工夫をすれば、さまざまな形で活用することはできます。
具体的には、以下のような活用方法が挙げられます。
・通行地役権を設定し、建物を活用する
・通路部分を買い取って活用する
通行地役権を設定し、建物を活用する
袋地の持ち主が、隣接する他の土地を通行できる権利には、“囲繞地通行権”と“通行地役権”があります。
先ほど、袋地の持ち主が隣地を通行する際、隣地の持ち主の合意を得る必要はないと説明しましたが、これは前者の囲繞地通行権にのみ言えることです。
一方、通行地役権を行使するためには、必ず隣地の持ち主に許可を得なければいけませんが、設定することができれば、これを根拠として建物の建築確認申請が下りる場合があります。
具体的には、道路幅2m以上の通行地役権を設定し、通路がどこなのかを明確にしておくことで、袋地に建物を建てられる可能性があります。
もちろん、すでに建物が建っている場合は、そのまま活用することも可能ですが、より袋地における活用の幅を広げるためには、隣地の持ち主の合意を得て、通行地役権を設定した方が良いでしょう。
通路部分を買い取って活用する
通行地役権の設定がわずらわしく感じたり、隣地の持ち主の合意を得られなかったりした場合には、同じ隣地の持ち主に対し、通路部分を買い取らせてもらえないか打診してみましょう。
通路部分を買い取れば、それだけで接道義務を満たせる可能性がありますし、なにしろその敷地を完全に自分のものにすることができます。
しかし、この方法はある程度資金力がある方しか実践できません。
たとえ通路部分だけの購入であったとしても、土地の購入代金はかかりますからね。
また、土地を購入するということは、当然測量や登記、鑑定評価などのさまざまな手続きが必要になりますし、その分のコストもかかります。
「多少出費がかさんでも、とにかく早く袋地を活用したい」という方は、検討しても良い方法ではないでしょうか。
ちなみに、通路部分が手に入れば、さまざまな土地活用も実践できるようになります。
具体的には、以下のような土地活用です。
・トランクルーム
袋地でできる土地活用の方法としては、まず“トランクルーム”が挙げられます。
トランクルームは、土地の形状にあまり左右されない土地活用法です。
よって、袋地でもある程度の需要は見込めるでしょう。
また、トランクルームは個人・法人問わずに利用してもらえる可能性があります。
そのため、近くに個人の住宅がないエリアであっても、複数の会社があれば、貸し出しを検討しても良いでしょう。
・バイク置き場
袋地でできる土地活用の方法としては、“バイク置き場”も挙げられます。
通路部分を購入したとしても、その幅がギリギリ2ｍを超える程度の場合、車の駐車場としてはなかなか利用しづらいです。
ただ、バイクであれば、2m程度の幅でも十分通行できるでしょう。
また、都会の住宅密集地では、なかなかバイク置き場を確保できないことも多いため、活用するエリアによっては、大きな収益を得られるかもしれません。
ちなみに、通路部分に階段がある場合は、そこだけ整形する必要があります。
まとめ
ここまで、売れない袋地の活用方法を提案させていただきましたが、参考になりましたでしょうか？
不要な袋地の出口戦略は、売却だけとは限りません。
あらゆる工夫を凝らすことで、うまく活用できる可能性はありますし、場合によっては大きな収入源に様変わりすることも考えられます。
そのため、思うように売れないからといって、そのまま放置してはいけません。
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