売れない築古物件を所有している場合、どうしたらいい？
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相続などで、築数十年の築古物件を所有することになった場合、頭に浮かぶのは『貸す』か『売る』の2つでしょう。
しかし、中には借り手が見つからず、かといって売ったとしても大した金額にはならない物件もあります。
そういった物件は、どうしたらいいのでしょうか？
売れない築古物件！空き家のままでも問題が
自分が所有する物件は、本来自分の好きなように扱うことができます。
しかし、最近ではそうした事もいっていられない事情があるのです。
それは、『空家等対策特別措置法』の存在です。
これは、2015年に施行された法律で、簡単にいうと危険な空き家を特定焼き屋に指定して、行政がそれを措置できるようにしたものです。
例えば、倒壊の危険があるとみなされた場合は、行政が所有者に代わって解体することも可能になる、ということなのです。
もちろん、それはいきなり行政が強制的に執行するというものではありません。
まずは空き家の現状を調査して、特定空き家に指定した後で所有者に連絡し、問題点に関する助言や指導が行われることとなります。
その上で適切な対応が見られない場合、勧告が行われます。
所有者には、この時点で不利益となる点があります。
それは、固定資産税が高くなるのです。
住宅用地として利用されている土地については、固定資産税が割引となる特例があります。
土地の広さなどで異なりますが、最大で6分の1に割り引かれています。
しかし、勧告を受けるとその特例の対象外になってしまうのです。
それでもまだ放置していた場合、今度は空き家をこのようにしなさい、と命令されることになります。
この命令に違反した場合は、最大で50万円以下の罰金が科されてしまいます。
その上でまだ改善されなければ、行政代執行として行政が代わりに改善策を実施します。
その際にかかる費用については、所有者に全額請求されることとなってしまうのです。
そうなると、予期せぬ費用を請求されることになるでしょう。
また、自分で探した方が安い業者を見つけられたかもしれません。
このような事情から、売りたくても売れない築古物件をそのまま放置しておくと、所有者にとって不利益となりやすい状況となっているのです。
下手に放置もできないので、これまで放置していた所有者の中にも、どうにか手放せないかと考えている人が増えています。
賃貸用物件にするには
こういった物件には、賃貸用物件にするという方法があります。
しかし、築古物件を好む人や、家賃が安ければいいと考える人もいますが、一般的にはあまり古い物件に住みたがる人はいないでしょう。
そこで、リフォームやリノベーションをするケースもよく見られます。
リノベーションをすることで、特定空き家の指定は基本的に外れます。
しかし、リノベーションをして多くの部分を新しくしたとしても、立地条件や周囲の環境によっては、借りたいという人が見つからないこともあるでしょう。
リノベーションをして、もしも借り手が見つからなければ、リノベーションにかかった工事代が無駄になってしまいます。
それを防ぐためには、工事をする前に周囲の需要について調べてみましょう。
大学が近くにある立地であれば、一人暮らし用の賃貸物件は人気があります。
しかし、戸建てなどを借りる人は少なくなるでしょう。
そこで戸建てをリノベーションしたとしても、借りる人が見つかるかどうかは分かりません。
また、郊外では基本的に家族向けの賃貸物件の方が人気です。
そこで、一人暮らし向けのアパートをリノベーションしたとしても、やはり借りる人は少数となるでしょう。
リノベーションのやり方によっては、その土地に向いている物件に改装することができます。
大切なことは、需要に合わせて改装するということです。
また、賃貸物件以外の収益化として、古民家宿泊施設という形にすることもできます。
この場合、リノベーションするとしても範囲は最小限になるので、工事費用も少なく済むでしょう。
古民家宿泊施設にした場合、老朽化している部分や傷んだ部分は新しいものにして、間取りなども変更する必要があるでしょう。
しかし、古いものをそのまま利用できる部分も多いので、工事費用は全体のリノベーションよりも安くなります。
ただし、宿泊施設にした場合は宿泊客に任せきりという訳にはいかないでしょう。
この場合は、所有者が大家として旅館のような接客をするか、あるいは委託する必要が出てきます。
また、観光やビジネスで訪れる方が対象となるのですが、そのような人が訪れる地域にあるかどうかが最も重要です。
利用者がいなければ、どのような施設にしても意味はありません。
賃貸とは違って、求められるサービスについて用意しておかなければいけないという点も注意しましょう。
もしかしたら、Wi-Fiなどを設置しておく必要があるかもしれません。
立地によって、どの方法が良いのかは異なります。
自分一人では分からないことも多いと思うので、一度専門業者に依頼してみることをおすすめします。
しかし、どうしても管理が難しい場合などは、売却することを第一に考えなくてはいけないでしょう。
売却が難しい築古物件
築古物件の場合、売却の方法としては建物も含めて売却するか、あるいは建物には価値がないとして土地のみを売却するかの2つの選択肢があります。
また、売却の方法に関しても不動産会社に仲介を依頼するか、不動産会社に買い取ってもらうかの2つがあります。
建物ごと売却する場合、建物にも価格を付けて土地の価格に加えることとなります。
また、解体する場合は買主の負担となるのですが、その分買主が支払う金額も増えるので、建物が不要と考える買主には売れません。
建物を解体する前提で売却する場合、建物の解体費用は所有者の負担となります。
その場合は、土地の売却価格から差し引いて考えなくてはいけないのですが、立地条件が悪く土地の価格が安い場合は、解体費用の方が高くなるかもしれません。
また、不動産会社でも築古物件はなかなか売れないことが多く、売ったとしても大した金額にはならないので仲介料も少ないという理由から、築古物件はあまり好まないことがあります。
不動産会社に買い取ってもらうことはできるでしょうが、その場合はやはり買取り価格が低くなり、解体費用も差し引かれることになるでしょう。
また、立地によっては買取りを拒否されることも珍しくありません。
築古物件を売却するのであれば、やはり専門業者に依頼することをおすすめします。
専門業者であれば、このような物件の扱いについても熟知していて、欲しがりそうな相手にも心当たりが多いため、通常の不動産会社よりも高く買い取ることが多いのです。
また、契約に関してもスピーディーに進みます。
このように、築古物件とは言っても様々な対応が可能です。
しかし、例えばリノベーションしてから売却しようとしても、リノベーションの費用が赤字になってしまうケースや、結局解体されるケースなどがあるので、どうするかを決める前にとりあえず何かする、というのは避けた方が良いでしょう。
まとめ
売りたくてもなかなか売れない築古物件は、貸したくても借り手が見つからないことが多く、対処に困っている所有者は珍しくありません。
そのような物件については、専門業者に依頼することをおすすめします。
どうなるにしても、専門家に相談すればいい知恵を貸してくれることでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域、事故物件、築古物件等の買取りについてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
