再建築不可物件購入後に起こり得るトラブルについて
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再建築不可物件は制約のある特殊な物件ですが、住み良いと感じる場合、あるいは不動産投資に向いていると判断できる場合は、購入しても構いません。
ただ、再建築不可物件の購入後には、さまざまなトラブルが起こり得るため、対策を取っておく必要があります。
では、具体的にどんなトラブルが起こり得るのでしょうか？
隣地の持ち主と境界の認識違いで揉める
再建築不可物件購入後に起こり得るトラブルとして、まず隣地の持ち主との“境界の認識違い”が挙げられます。
つまり、再建築不可物件の敷地のうち、自身の敷地と思っていた一部について、「ここは私の土地なので使わないでください」と隣地の所有者に指摘され、揉めてしまうというケースですね。
せっかく多額の費用を費やして購入したにも関わらず、購入後すぐにこのような指摘を受けてしまうと、気が滅入るでしょう。
だからといって、どうして認識違いが起こったのかを確認しないまま、隣地の持ち主の言う通りにしてしまうと、大きなしこりが残ってしまいます。
したがって、再建築不可物件の購入前には、必ず隣地との正しい境界を確認しておきましょう。
具体的には、物件所有地の建築局で取得申請ができる“筆界確認書”をチェックしておくことをおすすめします。
また、現地に境界杭または境界を示すプレートが存在するかどうかも、必ず確認しておかなければいけません。
そもそも、境界の明示は不動産売買における売主の義務であるため、再建築不可物件購入時、売主がそれを忘れているという場合は、その場で指摘しましょう。
境界のブロック塀等の復旧責任で揉める
先ほど、境界には基本的に境界杭、プレートが設置されているという話をしましたが、すべての再建築不可物件がそうだとは限りません。
中には、ブロック塀等の簡易なもので境界が区切られている場合もあります。
ただ、このブロック塀を設置したのが誰かよくわからない場合、地震等で倒壊したときの復旧責任を巡って、隣地の所有者と揉めてしまう可能性があります。
この場合の復旧責任は、再建築不可物件の所有者と隣地の持ち主のうち、ブロック塀の設置費用を負担した方が問われる形になりますが、購入前にそれを確認しないと、上記のようなトラブルに繋がってしまいます。
ちなみに、境界付近に植栽がある場合も、扱いを巡ったトラブルに発展する可能性があるため、注意しましょう。
境界に設置された植栽の枝は、再建築不可物件の所有者だけの判断で切ることができません。
一方で、根の部分は切り取ることが可能とされています。
少しややこしいルールですが、再建築不可物件を購入するなら、事前に知っておきたいところですね。
私道の水道管における修繕で揉める
再建築不可物件が私道に接している場合、そこにある水道管等の設備は、私道の持ち主に許可を得て修繕しなければいけません。
ただ、その私道の名義が1人ではなく、複数人で共有するものになっている場合は、共有者全員から許可を得る必要があります。
非常に面倒ですね。
また、修繕にかかる費用を巡って、思わぬトラブルが発生することも考えられます。
再建築不可物件に接しているのが公道である場合、そこにある水道管の修繕については、管理者の地方自治体が実施します。
もちろん、再建築不可物件所有者の方は、修繕費用を負担する必要がありません。
ただ、私道の場合は、原則所有者の方が費用を負担して修繕を行います。
このルールを前もって把握していないと、再建築不可物件購入後、思わぬ費用や手間がかかってしまうことに繋がるため、注意が必要です。
通行権に関することで揉める
購入する再建築不可物件が“袋地”である場合、その物件を所有する方は、周囲の“囲繞地”を通過しければ、公道に出ることができません。
この場合、袋地の所有者の方には、周囲の囲繞地を通行できる“通行権”を得ることができますが、このときは囲繞地所有者に対し、通行料を支払う必要があります。
これを事前に理解していないと、再建築不可物件購入後の生活が苦しくなってしまったり、囲繞地所有者に「そんなことは聞いていない」と言い放ってしまったりと、さまざまなトラブルに繋がってしまいます。
また、通行権で認められているのは、あくまでの“最低限の通行”です。
つまり、袋地を所有する方が持っているのは、“人1人が問題なく行動に出られる程度の幅”を通行する権利に過ぎないのです。
したがって、場合によっては、袋地から車で公道に出ることはできない可能性があります。
特に、地方の袋地では、車がないと生活できないというケースも多いですから、車は囲繞地を通行できるのか、それに対してかかる通行料はどれくらいなのかといった点は、購入前に知っておくべきです。
まとめ
ここまで、再建築不可物件購入後に巻き込まれる可能性のあるトラブルについて解説してきました。
冒頭でも言ったように、再建築不可物件を購入すること自体には、特に問題はありません。
ただ、独特なトラブルが起こり得ることは事実であるため、事前にしっかり対策を取り、もしトラブルが解決しないのであれば、土地家屋調査士や弁護士等に相談してみましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
