再建築不可物件を放置することのデメリット
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再建築不可物件は、不便な立地に建てられていることも少なくありません。
相続したとしても、自分で住んでいる家が別にあるのでなんとなく持て余し、放置してしまうこともあります。
しかし、再建築不可物件を放置することで生じるデメリットもあるのです。
ここでは、そのデメリットについて考えてみましょう。
再建築不可物件を放置するデメリットとは?
再建築不可物件が不要になったからと言って、放置しておくと様々なデメリットが生じことがあります。
そのデメリットを避けるためには、適切な対応を再建築不可物件の専門業者に依頼する事をお勧めします。
具体的にどのようなデメリットが生じるのか、考えてみましょう。
建物や土地を所有している場合、固定資産税を納めなければいけません。
再建築不可物件の場合、住宅用地の特例が適用されて土地の固定資産税が軽減されるうえ、元々の資産価値もそれほど高くないことが多いので、あまり負担には思わないかもしれません。
しかし、空き家にしたまま放置しておくと、自治体から特定空き家として認定されてしまう可能性があります。
特定空き家に認定された場合は、住宅用地の特例が適用されなくなってしまうので、固定資産税の金額は大きく増えることとなるでしょう。
古い住宅は、放置すると倒壊の恐れがあったり、衛生上有害となる恐れがあったり、経験を損なう状態だったり、あるいは周辺の生活環境の保全に不適切だったりした場合に、特定空き家として認定されます。
再建築不可物件は、その要件を満たす可能性が高いといえるのです。
特定空き家と認定されなかった場合でも、古い建物ということは変わりがありません。
再建築不可物件のほとんどが築60年を超えているため、手入れが行き届いていなければ倒壊するおそれもあります。
最近、台風や地震などで一部、あるいは全体が倒壊する物件も数多くありました。
そうなる可能性は、当然ながら古い住宅ほど高くなるのです。
もしそうなった場合は、近隣の住宅や周囲の住民に被害を与える可能性もあり、また速やかな修繕・撤去を求められることとなるでしょう。
空き家のまま放置しておくと、防犯上の懸念も生まれます。
粗大ごみをはじめ、様々なごみが敷地内に不法投棄されてしまう可能性もあります。
そうなった場合、ごみの処分費用は所有者の負担となるのです。
また、不法侵入して住み着いてしまう人が出てくる可能性や、犯罪に関わる場所として使われる可能性も存在します。
時には、放火されて近隣を巻き込む火災となることも考えられるでしょう。
再建築不可物件は、接道義務を果たしていないため消防車も近くまで来られないことがあります。
そのせいで消防活動に支障をきたし、大きく燃え広がるかもしれません。
こういった事態になった場合、空き家のまま放置したという責任を問われることもあるのです。
防犯リスクを考えると、やはり放置しておくことは危険といえるでしょう。
空き家を放置した責任を問われる事態となった場合は、損害賠償を請求される可能性もあります。
倒壊などでけがをした人や被害を受けた住宅があった場合はもちろんですが、自然災害などで壊れた屋根がぶつかってけが人が出た時でも、所有者が適切に管理していないとみなされれば損害賠償を請求されることになるのです。
損害賠償となると、数千万円に及ぶことも珍しくはなく、時には数億円となることもあり得ます。
ただ、再建築不可物件を放置しておいただけでこのような金額が請求される可能性が生じるのです。
必ずこのようなことが起こるとは限りませんが、現実となってからでは手遅れです。
その前に、しっかりと処理をしておきましょう。
不要な再建築不可物件はどうしたらいい?
それでは、不要な再建築不可物件はどのように処分したらいいのでしょうか?
最も手っ取り早いのは、売却してしまうことです。
しかし、通常の不動産業者では、扱いづらい再建築不可物件は買い取ってもらうことができず、また仲介を依頼してもなかなか売れない可能性が高いでしょう。
売却するのであれば、再建築不可物件を専門にしている業者に依頼することをお勧めします。
また、隣の土地と合わせることで接道義務を満たすことができ、再建築不可物件ではなくなることもあるので、その点についても考えてみましょう。
売却が難しい、もしくは売却したくないという時に出来る方法も紹介します。
再建築不可物件は中古住宅として売るのは難しいのですが、賃貸物件として貸し出す場合は、それほど敬遠されるものではありません。
賃貸物件であれば、そもそも増改築や建て替えなどを行わないからです。
最も、傷んでいる部分などは修繕し、内装もある程度リフォームして住みやすくする必要はあるでしょう。
立地の良さや近隣に駐車場があることなど、アピールポイントがあれば十分に借り手が見つかります。
借り手が自由にリフォームできる、DIY賃貸物件ということにしてもいいかもしれません。
不動産業者に依頼せず、空き家バンクに登録するという方法もあります。
空き家バンクは、自治体、もしくは自治体が委託している団体が運営しているもので、条件が合う空き家の購入や利用を希望する人の紹介をしています。
不動産業者の場合は、営利目的なので仲介手数料が安くなる再建築不可物件のような価値の低い物件は紹介を後回しにするかもしれません。
しかし、空き家バンクの場合は非営利活動なので、純粋に空き家を活用したい人を紹介してくれます。
不動産会社に依頼しても希望者が見つからない場合でも、空き家バンクに登録したらすぐに見つかった、というケースもあります。
ただし、全ての自治体で行っているわけではないので、その点は注意してください。
隣接する土地の所有者なら、再建築不可物件を買い取ることで自分の土地を広くできるため、需要があるかもしれません。
しかし、それほど必要とされてない場合は最終手段としてその所有者に贈与してしまうという方法もあります。
贈与する場合は、一切の対価を受け取ることはできません。
しかし、所有しているだけで固定資産税がかかるので、その固定資産税が必要なくなるというメリットがあります。
ただし、寄付する物件の資産価値が110万円以上であれば、贈与税が発生します。
これは受け取る側が納めるので、トラブル防止のために資産価値と贈与税の金額をあらかじめ確認して、そのことも伝えておきましょう。
最後の手段として、更地にしてしまうという方法があります。
ただし、再建築不可物件は一度更地にしてしまうともう建物を建てられなくなるので、他の方法がないかよく吟味したうえで決断してください。
更地にした場合、固定資産税が安くなる住宅用地の特例が適用されなくなるので、土地にかかる固定資産税は高くなってしまいます。
さらに、用途が限定されるので資産価値も大きく下がってしまうことになるのです。
しかし、倒壊の恐れがある場合などは、いっそ更地にしてしまった方が倒壊リスクを避けることができ、損害賠償リスクも可能性が低くなるでしょう。
その後は、駐車場や家庭菜園として利用されるケースがよく見られます。
売却以外にも、このような方法があります。
どうしたらいいのかわからないという方は、とりあえず再建築不可物件の専門業者に相談してみることをお勧めします。
まとめ
再建築不可物件は、相続などで所有者が替わった場合にそのまま放置されるケースが見受けられます。
しかし、放置すると様々なリスクが生じるので、処分してしまうことをお勧めします。
特に用途を考えていない場合は売却してしまうのが最も簡単で、現金化できることからも、そのメリットが大きいでしょう。
ただ、普通の不動産会社では買い取ってくれないことも多いので、注意しましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。親身になって対応させて頂きます。
