再建築不可物件の資産価値はどのくらいあるのか？
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再建築が認められていない、再建築不可物件というものがあります。
中古住宅として購入を検討したり、あるいは相続したりすることもあるかもしれませんが、その資産価値というのは通常の物件と比較してどの程度の違いがあるのでしょうか？
このような物件の資産価値について、考えてみましょう。
資産価値は低い？
そもそも、再建築不可物件というのはその土地が問題となります。
建築基準法において、住宅などを建築するためには接道義務などの規定があるのですが、その要件を満たしていない物件があてはまるのです。
しかし、建築基準法に沿っていないからといって、別に違法というわけではありません。
なぜなら、こうした物件は建築基準法が定められる以前に建てられている物件の中にあるからです。
建築基準法というのは、これから建物を建てる物件に対して建築基準を定めたものです。
そのため、すでに建物が建築されている物件に関しては、その対象外となるのです。
ただし、建物を建て直す場合は建築基準を満たしていなければいけないので、改めて建築することは認められないのです
その理由の多くは、接道義務を満たしていないという点です。
接道義務というのは、その敷地が一定の幅がある道路に2m、場合によっては3m以上設置していなければいけない、という義務のことで、都市計画区域や準都市計画区域内でのみ必要となるものです。
また、接している道路の幅については、基本的に4m以上なければ認められないこととなっています。
ただし、特に指定された道路については、それ未満であっても認められています。
この接道義務の目的は、救急車や消防車など、有事の際に緊急車両が敷地まで接近するための経路を確保できるということと、災害時に避難経路が確保できることを目的としています。
それを満たしていないため、再建築ができないということになる物件は、建物が老朽化して住むことができない、あるいは居住性が大きく損なわれていることも多いのですが、新しく建てるという選択肢が取れません。
そのため、資産価値としてはかなり低く見積もられることになります。
住宅ローンを組むのが難しい
資産価値を低く見積もられる再建築不可物件は、住宅ローンを組むのが難しい、というデメリットもあります。
銀行では、購入する住宅を担保として住宅の購入資金を融資しますが、その担保としての価値がほぼゼロとみなされた場合、ローンの申請は却下されてしまうのです。
そのため、こういった物件を購入する際は、銀行の住宅ローンを利用することはまず不可能だと考えたほうがいいでしょう。
ただし、これにも例外があります。
京都では、古くからの街並みを残しているため、京都の町家住宅などには該当する物件が数多く存在しています。
しかし、京都といえばそういう街並みだと納得する人が多いため、需要が一定以上あることから銀行でも住宅ローンと同等の条件となるローンを用意していることが多いのです。
このような物件は、京都だけではなく全国でいくつかの地域が存在しています。
該当する物件が数多くある地域では、再建築不可物件の専門業者に依頼してみることをおすすめします。
また、銀行の住宅ローンが利用できない場合でも、ローン自体が不可能という訳ではありません。
ノンバンクの住宅ローンなど、無担保でも利用できる住宅ローンがあるからです。
ただし、その場合はまた違った注意が必要となります。
ノンバンクの住宅ローンでは、銀行と比較して金利が高くなる傾向があります。
銀行の場合は年1％前後に設定されていることが多いのですが、ノンバンクの場合は4％から5％程度ということも珍しくはありません。
住宅ローンが長期化した場合、それだけ支払う金額にも大きな違いが出てきます。
600万円を10年で返済する場合、年単位で残額に金利をかけて単純に計算すると、1％なら金利の総計が33万円ですが、4％なら132万円になるので、99万円の差額となるのです。
また、購入に必要な金額を希望しても、満額でローンが組めるとは限りません。
ノンバンクで住宅ローンが組めるとはいっても、希望した金額をそのまま貸してくれるとは限らないのです。
そのため、一部の金額は頭金として自分で用意する必要がある場合も少なくはありません。
ただ、その分だけ返済する金額が少なくなるので、金利の高いローンを利用するのであればその方が良いかもしれません。
こうした物件の大きなメリットとしては、同程度の一般住宅と比較して購入金額が安い、という点です。
しかし、ローンの金利があまりにも高ければ、支払総額が一般住宅と大差ない結果になる可能性もあります。
単に他よりも安いから、というだけではなく、最終的に支払うこととなる金額やそれ以外のメリット・デメリットにも目を向けて、本当にその物件を購入するべきか検討してから決断した方が良いでしょう。
どうすれば活用できるのか
建築基準法が現在の状態となる前に建てられている物件である以上、築年数はかなり古いものが多いでしょう。
築20年ならまだしも、築50年の物件などはそのままだと住みにくいことも多いはずです。
だからといって立て直すこともできないため、立地条件がよくても諦める、という方は少なくないでしょう。
しかし、その場合でもリフォームやリノベーションによって、対応できることもあります。
リフォームの場合は、老朽化している箇所を新しい物に取り換える、というのが主な内容です。
壁紙を新しい物に変えるところから、柱を交換する工事まで様々でしょう。
一方、リノベーションの場合は建物の内部を自由に変更することになります。
最も大掛かりなリノベーションでは、家の柱だけを残してそれ以外は一から作り直すことになります。
どのような工事が可能か知りたい場合は、再建築不可物件の専門業者に依頼することをおすすめします。
また、再建築不可となっている要件を満たすことで、再建築ができるようにするという方法もあります。
その場所によって出来ないこともありますが、それができれば一般の住宅と同様に扱えるでしょう。
例えば、奥まったところにあって道路との間には他の土地がある場合は、その間にある土地を買い取って一つの土地として扱うことで、接道義務を満たすことができるようになります。
道路と接している幅が狭い場合も、その分の土地を周囲から買い取ることで接道義務を満たすことができるでしょう。
また、面している道路の幅が狭い場合は、物件を道路の中心部から2m離れるまで下げて建築することでみなし道路とされ、4mの道路と面しているのと同じように扱われます。
ある程度土地の広さに余裕がなければできませんが、この場合でも再建築が可能となるケースがあるでしょう。
こうした条件を満たすことができない場合でも、将来的には新しい道路が通ることで道路に接するようになったり、周囲の土地の所有者から安く土地を買い取ることで再建築ができるようになったりすることもあります。
再建築不可物件だからといって、絶対に資産価値がない、というわけではないのです。
しかし、有効な活用ができない場合は、売ってしまうのも一つの手です。
その場合、普通の不動産屋では取り扱わないことが多いので、再建築不可物件の専門業者に依頼することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件というのは、資産価値があまりない物件として見られることが多く、そのせいで住宅ローンが組めないなどの弊害も生じやすいのですが、場合によっては高い資産価値を持つこともあります。
問題点は何かを考えて、再建築不可物件を扱うようにしましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域、事故物件、築古物件等の買取りについてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。親身になって対応させて頂きます。
