再建築不可物件の救いの手？“但し書き規定”について
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再建築不可物件は、“訳アリ物件”の1つとして数えられることもあり、決して買主にとって魅力的なものではありません。
したがって、売主にはそのままの状態ではなく、ある程度工夫して売り出すことが望まれます。
ここからは、再建築不可物件の制約をなくすことができる“但し書き規定”の申請について解説しましょう。
但し書き規定の申請は“再建築可能”にする方法の1つ
再建築不可物件は、そのままの状態では建物の建て替えができませんが、特定の条件をクリアすれば、それが可能になります。
代表的な方法には、“隣地の購入”、“セットバック”が挙げられますね。
間口が極端に狭い土地の場合、接道義務をクリアできず、再建築は認められませんが、隣地を購入して間口を広げることができれば、建築可能な土地と認められます。
また、土地での再建築を可能にするには、接道が建築基準法上の道路である必要がありますが、この条件を満たしていないことで、再建築不可となっている物件は数多くあります。
この場合は、2項道路（接道義務の規定ができたとき、すでに建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道路）の中心線から、敷地を水平距離2m後退させることで、再建築できるようになります。
これが“セットバック”です。
そして、今回解説する“但し書き規定”の申請も、上記と同じように、認められることで土地を再建築可能にすることができます。
但し書き規定の概要
接道義務をクリアしておらず、なおかつ隣地の購入やセットバックも難しいという場合は、但し書き規定の申請を検討しましょう。
これは、いわば接道義務の“例外適用”であり、所有者が工夫しても接道義務をクリアできないと判断される土地に適用されるものです。
以下に該当する土地は、再建築が可能になる可能性があります。
周りに広い空き地がある
特定行政庁が交通上・安全上、防火および衛生上支障がないと認める
建築審査会の同意・許可を得ている
少しわかりにくいかと思いますので、それぞれ詳しく見ていきましょう。
①周りに広い空き地がある
広い空き地といっても、それがどんな種類の土地でも良いというわけではありません。
具体的には、公園、緑地、広場等の土地ですね。
つまり、上記のような種類の広い空き地が周囲にある再建築不可物件は、但し書き規定の申請を行うことで、建物の建て直しが認められる可能性があるということですね。
②特定行政庁が交通上・安全上、防火および衛生上支障がないと認める
先ほど解説した空き地と2m以上接していたり、消防署長から問題なく消火活動ができることが認められたりする土地は、申請することで再建築不可ではなくなる可能性があります。
また、これに認められるためには、土地内に雨水・排水の処理能力がないといけません。
③建築審査会の同意・許可を得ている
これは、読んで字の如く、各都道府県や市町村が設置する建築審査会による審査を受け、同意・許可を得ることを指しています。
ちなみに、建築審査会とは、建築指導事務の構成な運営を図るため、建築基準法に基づいて設置される行政機関のことをいいます。
法律や経済、建築や都市計画、公衆衛生または行政において、優れた知識と経験のある委員によって構成されています。
但し書き規定の申請で気を付けることは？
但し書き規定の申請で気を付けることと言えば、なんといっても自治体ごとの“許可基準”の違いです。
例えば、先ほど条件の1つとして、“空き地と2m以上接していること”を挙げましたが、申請する自治体には、これを“2m以下”としているところもあります。
また、申請する土地の形によって、クリアしなければいけない条件が変わってくることも考えられるため、申請前には必ず自治体に相談しましょう。
申請の一般的な流れ
但し書き規定の申請をする場合は、一般的に以下のようなステップを踏むことになります。
①相談
申請する土地の接道要件を把握するために、まずは自治体に相談しましょう。
また、相談後、自治体の現地チェックによって、接道が建築基準法上の道路ではないことが確認されたら、申請書の作成と提出を行います。
②書類提出
提出するのは、“43条許可申請書”、“現況図”、“配置図”、“土地利用計画書”といった書類です。
③審査
先ほど解説した建築審査会により、申請した土地が但し書き規定に該当するかどうかの審査が行われます。
④許可
審査に通過すると、晴れて申請した土地は再建築可能になります。
ただ、現在建っている建物を取り壊し、新たに建築する場合は、また別の申請を行わなければいけないため、注意しましょう。
まとめ
ここまで、再建築不可物件における“但し書き規定”の申請について解説しましたが、いかがでしたか？
「再建築不可物件を売りたい…」「どうにか再建築したい…」と考えているにも関わらず、八方塞がりになっているという方は、１度自治体に相談してみることをおすすめします。
そうすれば、それが救いの手となり、今後の選択肢が大幅に増えることに繋がるかもしれません。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
