再建築不可物件のリフォームはどの程度まで可能なのか？
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再建築不可物件は、老朽化したとしても建て直すことができません。
しかし、愛着がある家から引っ越すのは嫌だ、という人もいるでしょう。
それならせめてリフォームをしたいと思っても、リフォームなら好きなだけできる、という訳ではありません。
では、再建築不可物件というのは、どこまでリフォームが可能なのでしょうか？
リフォームが可能な範囲
再建築不可物件は、一切の工事ができないという訳ではありません。
一定の範囲であれば、リフォーム、あるいはリノベーションなどの工事をする事も可能です。
では、一定の範囲とはどの程度を指すのでしょうか？
原則として認められているのが、建築確認申請が不要となる範囲まで、となります。
建築確認申請については、聞いたことがない人も多いと思うので、どのようなものかを解説します。
新築や移転、あるいは改修工事などは、建築基準法に適合する範囲で行わなくてはいけません。
そのため、工事の際は都道府県や市町村などその地区を管理する部署の建築主事、あるいは指定確認検査機関というところに確認申請書を提出して、建築基準法に適合していることを証明する確認済証を発行されてから工事を始めるのです。
この建築基準法で、新たな家を建築する際は敷地が原則として行動などの幅員4m以上の道路に2m以上接していること、と定められています。
これを接道義務といいますが、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となっているのです。
建築基準法からみると、違法物件ともいえます。
そのため、撤去や取り壊しの対象とも言えるのですが、建築基準法の成立前からある建物については、取り壊しの対象とはしない代わりに増改築などを禁止されているのです。
そのため、建築確認申請を出されても許可できないので、申請が不要な範囲でのみ工事が可能となるのです。
申請が必要になる工事としては、まず建て増しがあります。
延べ床面積を10平方メートル以上増加させるような工事は、たとえ同じ敷地内に建築する場合でも申請が必要となります。
また、敷地内に新たな建物を建築することも、増築と見做されます。
改築にも申請が必要です。
建物を一部でも撤去するような工事や、あるいは災害などで建物が失われた際に、なくなる前と同等の物へと建て替える工事がこれに当てはまります。
これについても、10平方メートル以内であれば申請は不要です。
移転についても、やはり申請が必要です。
同一敷地内の別の場所に建物を移動させる工事がこれにあたります。
なお、別の敷地に移す場合は移転先の敷地における新築、もしくは増築という扱いになるので、移転とは違うもののやはり申請が必要です。
ただし、これも10平方メートル以内であれば申請は不要です。
リフォームに最も関係するのが、大規模修繕についてです。
修繕というのは、経年劣化した建物の一部を現状と同様の材質や形状、寸法で原状回復させることをいいます。
その中で、主要構造部とされる柱や屋根、壁、床、階段などの一種以上を修繕する際に、その範囲が2分の1を超える場合は大規模修繕になるので、申請が必要となります。
リノベーションに関係するのが、大規模な模様替えです。
建築申請における模様替えとは、建築物の規模や構造、あるいは機能の同一性を損なわない範囲で変更を加え、改造することをいいます。
性能の向上を図る工事であれば、模様替えということになるでしょう。
そして、修繕と同じく主要建造部の2分の1以上を修繕すると、大規模模様替えになります。
大規模模様替えに当てはまる場合は、建築申請が必要となるのです。
これらの条件があるので、再建築不可物件のリフォームやリノベーションについては、10平方メートル以内の増改築、あるいは移転についてと、主要建造物の2分の1以内の修繕や模様替えのみ可能、ということになります。
ただし、再建築不可物件のほとんどは、4号建築物といわれるものに分類されます。
これは建築基準法に定められているもので、木造住宅の場合は延べ面積が500平方メートル以下の2階建て以下、鉄骨の場合は延べ面積が200平方メートルの1階建てであれば当てはまります。
この4号建築物に該当する場合、特例として大規模修繕や模様替えに該当する工事であっても、建築確認の審査が省略となるのです。
そのため、再建築不可物件であっても、大幅なリフォームやリノベーションができる、ということになります。
この判断は、非常に難しいところがあります。
自分で、ここまでなら大丈夫だろうと判断しても、実際には申請が必要となることもあるでしょう。
間違った判断をしないように、再建築不可物件の専門業者に依頼する事をお勧めします。
リフォームをする場合に注意する点
再建築不可物件の取り扱いは、非常に難しいものです。
リフォームをするとしても、他の物件と同様に考えることはできないでしょう。
再建築不可物件のリフォームを考えた時、注意しなくてはいけない点について、解説します。
まず、再建築不可物件は建築基準法が定められていない頃に建てられた物件なので、かなり古いものとなります。
そのため、大きくリフォームすることになると、耐震基準に準じるように耐震補強工事なども必要となるでしょう。
どういうことかというと、通常のリフォームよりもかなり費用が高くなる可能性があるのです。
1,000万円以上かかることもめずらしくはないので、もしかしたら新築を購入できるほどの費用が必要になるかもしれません。
また、再建築不可物件の中には、工事に必要な機材や重機などが入ってこられないような立地にあるケースも少なくありません。
場合によっては、工事のための足場すら組むスペースがないこともあるでしょう。
そのせいで、工事その物が行えない可能性もあるのです。
工事をする場合、まずは見積もりを出してから行われるのですが、あまりに古い物件の場合は外観からの見積もりがあてにならないこともあります。
工事が始まってから追加の費用が発生したり、工事内容を変更する必要が出てきたりすることも珍しくありません。
こういったことがあると、トラブルにつながることもあるでしょう。
再建築不可物件のリフォームをする場合は、こういった注意点があります。
慣れていない業者であれば、説明不足や確認不足からトラブルへと発展することは増えてしまうでしょう。
そうならないためにも、再建築不可物件の専門業者に依頼するのがおすすめです。
リフォームを諦めて手放す場合
このように、再建築不可物件をリフォームしようと思うと、様々な制約があります。
注意しなくてはいけないことも多いので、リフォームを諦めて手放そうと考える人もいるでしょう。
しかし、手放すとしても一筋縄ではいきません。
再建築不可物件は、古い物件なので共有者が何人もいたり、祖父母の代から相続登記をしておらず売却の際の手続きが複雑になったり、あるいは親の世代が近隣とトラブルを起こしていたりといった事情から、売却の手続きが複雑になりがちです
そのせいで、一般の不動産社では取り扱えないこともあるのです。
こういった物件は、取り扱いに慣れている業者に依頼するのが確実です。
手放す場合も、専門業者に依頼する事をお勧めします。
そうでなければ、売りたくても売れないという状況にもなりかねません。
まずは、専門業者に問い合わせてみましょう。
まとめ
建物が老朽化して来た場合、通常は建て替えやリフォーム等で対処します。
しかし、建て替えができない再建築不可物件の場合は、リフォームをするか売却するかのどちらかを選ばなくてはいけません。
リフォームについても制約が多く、複雑になりがちですから、専門業者へ依頼する必要があるでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
