TOPコラム再建築不可物件に関するよくある質問にお答えします

再建築不可物件に関するよくある質問にお答えします

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再建築不可物件の売却や活用などを考えている方は、決して少なくないでしょう。
また、購入物件の候補が、偶然再建築不可物件だったという方も中にはいるかと思います。
したがって、今回は再建築不可物件を売却、活用、もしくは購入しようとしている方によくある質問にお答えしていきたいと思います。

Q.なぜ再建築不可物件を買い取ってくれる業者があるのか?

再建築不可物件は、その名の通り原則建て替えができません。
したがって、一般の個人などには、それほど需要がないと言われています。
つまり、買い手が付きにくいということですね。
では、積極的に再建築不可物件を買い取ってくれる業者がなぜ存在するのでしょうか?
その理由は、購入した後の再建築不可物件の“使い道”が一般の個人とは異なるからです。
個人の場合、再建築不可物件を購入した後は居住用として、もしくは建物を建てずに行う土地活用を行う土地として利用するケースが多いです。
一方、積極的に再建築不可物件を買い取る業者の多くは、再建築不可物件を取得した後、自社スキームによって建て替え可能になるように整備し、再び別の個人等に売却します。
つまり、最初から再建築不可物件を建築可能にできるスキーム、あるいは売却できるスキームが備わっているからこそ、業者は積極的に再建築不可物件を買い取ってくれるというわけですね。

Q.再建築不可物件の売却価格は高い?安い?

再建築不可物件の売却価格に関しては、必ずしも安くなるとは限りません。
たとえ再建築不可であっても、最寄り駅などへのアクセス環境が良かったり、周辺施設が整っていたりすれば、通常の物件と同じくらい、もしくはそれ以上の売却価格になることもあり得ます。
ただ、1つだけ言えることは、“割安感を出さないと売れにくい傾向にある”ということです。
つまり、再建築不可物件でも価値が高いケースはあるものの、類似の通常物件と同程度あるいはそれ以上の売却価格で売り出しても、なかなか買い手は付かないということです。
これは、道路に問題を抱えているケースが多いことや、購入時自由に住宅ローンが組めないことなどが理由です。
これから売主となる方は覚えておきましょう。

Q.再建築不可物件を購入する前に押さえるべきポイントは?

再建築不可物件の多くは、接道に問題があり、なおかつ購入の際は、ほとんどの金融機関から住宅ローンの融資が受けられません。
また、通常の物件と比べて流通する数が圧倒的に少なく、狙って購入するのはなかなか難しいでしょう。
もっと言えば、再建築不可物件は売却にも向いておらず、実勢価格よりも相続税評価額の方が金額は大きくなりがちです。
したがって、もし再建築不可物件を取得するのであれば、相続が発生する前に潔く手放すことをおすすめします。

Q.再建築不可物件を駐車場にすることはできるのか?

再建築不可物件を購入した後、建物を取り壊せば駐車場にすることは可能です。
もちろん、第三者に貸し出して収入を得ることもできます。
ただ、1度更地にすると、建物が建っている場合に適用される固定資産税の軽減措置がなくなります。
したがって、これまでよりも税金の負担が大きくなることは覚悟しましょう。
また、物件の維持費が高くなれば、必然的に駐車場経営によって得られる実質の収入が少なくなってしまうため、注意が必要です。
なるべく駐車場経営の初期費用を節約するなどして対策しましょう。

Q.底地の再建築不可物件は売却できるのか?

底地とは、第三者(地主)から賃貸していて、建物の所有や利用を目的とする“借地権”、“地上権”が設定されている土地をいいます。
つまり、その土地を借りる方(借地人)から見ると、土地は他人の所有物、建物は自身の所有物になっている土地ですね。
また、底地の再建築不可物件における売却は不可能ではありませんが、まずは地主との各種調整が必要となります。
ちなみに、底地の再建築不可物件を売却する際は、地主に売却を承諾してもらうための費用(譲渡承諾料)を支払うケースもあるため、その点も含めてチェックすべき項目は多岐に渡ります。

Q.”特殊な土地“とはどのようなものか?

再建築不可物件に強い業者の多くは、”特殊な土地“の買い取りに強いことをアピールポイントとしています。
これは、通常の物件と比べて売却が難しかったり、権利関係が複雑だったりする土地を指しています。
具体的には以下のような土地ですね。

 再建築不可物件
 借地権
 底地権
 隣地とのトラブルが発生している土地
 山林、雑木林
 農地
 市街化調整区域の物件
 崖地
 狭小地
 事故物件
 建蔽率、容積率超過物件 など

まとめ

ここまで、再建築不可物件を売却、活用、あるいは購入する方によくある質問にお答えしてきましたが、いかがだったでしょうか?
今後再建築不可物件に触れる機会がある方は、本記事の内容を参考にしていただけると思います。
もちろん、売却や購入の手続きを進める中で、他にも不明な点はたくさん出てくると思いますので、その都度早めに解決することを心掛けましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。