再建築不可物件で行う“戸建て賃貸経営”のあれこれ
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再建築不可物件では建て替えができないため、セットバックなどを行わない限り、土地活用の方法はかなり限定されます。
ただ、“戸建て賃貸経営”であれば、再建築不可のままでも行うことが可能です。
ここからは、再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営に関することをいろいろ解説したいと思います。
再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営の概要
冒頭で触れたように、再建築不可物件では建物の建て替えが原則禁止されています。
ただ、元々建っている建物を活用し、利益を得ることに関しては、これといって制限されていません。
そのため、十分人に貸し出せる状態を保っている戸建て物件があれば、賃貸経営を行うことは可能です。
また、再建築不可物件には、都市部の旧市街地や住宅密集地などの立地にある物件も多いです。
その上、最寄り駅も近いとなれば、十分戸建て賃貸の需要はあると判断できます。
もちろん、多少はリフォームも必要ですが、大幅に建物の用途を変更するリフォームでなければ、再建築不可物件でも実施することは可能です。
再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営のメリット
再建築不可物件で戸建て賃貸経営を行うことには、主に以下のようなメリットがあります。
・高利回り
・入居期間が長い
・賃料を高めに設定できる
高利回り
一般的に、マンションなどの集合住宅よりも、戸建て物件の方が建築費用を抑えやすいです。
なぜなら、集合住宅の場合は、各部屋にキッチンやトイレなどを設置しなければいけないのに対し、戸建て物件は最低限の設備を確保するだけ良いからです。
また、建築費用が少なくなれば、当然利回りは高くなります。
もっといえば、再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営の場合、一から戸建て物件を建築する必要がないため、さらに利回りは高くなることが期待できます。
入居期間が長い
再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営におけるターゲットは、主にファミリー層です。
また、ファミリー層は比較的入居期間が長いため、一度入居してもらえれば、長期間安定した賃料収入を得ることができます。
“日管協短観（2017年度上期）”のデータによると、ファミリー層の平均入居期間は以下のようになっています。
・4～6年：58.1%
・2～4年：25.6%
・6年以上：16.2%
つまり、ファミリー層のおよそ6～7割は、4年以上入居してくれるということです。
参考：https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan18.pdf
賃料を高めに設定できる
戸建ての賃貸物件は、集合住宅と比べて部屋数が多いなど、条件が優れているケースも多いです。
また、供給量も集合住宅と比べると少ないため、相場よりも多少賃料を高めに設定しても、入居希望者が現れる可能性が高いです。
もちろん、あまりにも相場と乖離している賃料は設定すべきではありませんが、周辺の集合住宅より1割程度高くする程度であれば、問題はないと言えるでしょう。
再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営のデメリット
一方、再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営には、以下のようなデメリットもあります。
・空室期間が長くなる可能性がある
・維持費が高額になる
・隣人トラブルが発生する可能性がある
空室期間が長くなる可能性がある
先ほど、戸建て物件は入居期間が長いという話をしました。
しかし、一度退去してしまった後は、しばらく空室期間が続く可能性があります。
特に、1～3月の繁忙期を逃してしまうと、その後半年以上、空室が埋まらないということも十分考えられます。
また、当然空室の間は収入がゼロになってしまいますし、維持費によるマイナスも発生します。
維持費が高額になる
集合住宅と比べて、戸建て物件はメンテナンス、リフォームの対象となる部屋が広いです。
また、長期間入居することが多い分、部屋の汚れやキズなども蓄積されていきます。
よって、維持費は決して安くありません。
ましてや、再建築不可物件の場合、元々築年数の古い建物が建っている可能性が高いため、より維持費がかかる頻度は高くなるでしょう。
もちろん、法律の範囲内のリフォームではどうにもならない状況になった場合は、戸建て賃貸経営を継続するのが困難になります。
隣人トラブルが発生する可能性がある
集合住宅は、同じ建物内に複数の住人が入居するため、騒音トラブルが発生しやすいです。
一方、戸建て物件は隣家と繋がっているわけではないため、比較的騒音トラブルは起きにくいとされています。
ただ、町内会の役割など、近所付き合いの機会が多いのは戸建ての方であり、戸建て物件の方が隣人トラブルは発生しやすいと言えます。
もし、自身が貸し出す戸建て物件で隣人トラブルが起こった場合、オーナーが間を取り持たなければいけないこともあります。
まとめ
ここまで、再建築不可物件で行う戸建て賃貸経営に関することを解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件に建っている建物の状態や自身の経済状況、立地や周辺環境をチェックした結果、向いていると判断できる場合は、戸建て賃貸経営にチャレンジしても良いでしょう。
当然、入居者が簡単に決まるとは限りませんが、そのまま放置しているよりは、何かしらの形で活用する方が得策です。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
