TOPコラム再建築不可物件で建築するには？～解決方法5選～

再建築不可物件で建築するには？～解決方法5選～

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公的な道路に接していないとき、あるいは道路に通ずる間口が2mに満たないとき、その土地は再建築不可物件となってしまいます。
では、このような状況はどうやって解決すればいいのでしょうか？
ここからは、再建築不可でも建築できるようにするための方法を5つほど紹介したいと思います。

①所有する土地を公的な道路として認めてもらう

公的な道路にはいくつかの種類がありますが、その中の1つに特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分は道路である」と認められたものである“位置指定道路”があります。
また、自身の所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば、建物を建築することが可能です。
なぜなら、認めてもらった時点でその土地は再建築不可物件という扱いではなくなるからです。
ただ、どんな土地でも位置指定道路にしてもらえるのかというと、決してそういうわけではありません。
例えば、道路の通り抜けが可能でないといけなかったり、接続する道路と交わるところは隅切り（角を切り取ること）しなければいけなかったりと、認められるための条件は多いです。
もっと言えば、たとえ位置指定道路にしてもらえたとしても、各自治体によって異なる対象地の敷地面積制限なども受ける可能性があります。
したがって、実践する前に市役者に赴き、詳しいルールを確認しておきましょう。

②共有する土地の所有者とともに公的な道路として認めてもらう

先ほど解説した位置指定道路は、他の所有者と共有する土地であっても、条件を満たせば認めてもらうための申請ができます。
例えば、4人で共有している土地において、A氏とB氏の土地は公的な道路に接している状態、C氏とD氏の土地は接していない状態だとします。
この場合、建物を建築できるのはA氏とB氏だけになるため、C氏とD氏にとっては納得いきませんよね。
ただ、このときすべての共有者で申請し、全員の土地が位置指定道路と認められれば、C氏とD氏も建物を建てられるようになります。
ただ、この方法は共有者全員の意見が一致したときしか実践できません。

③隣接する土地を購入して1つの土地にする

例えば、公的な道路に接する土地の隣に、自身が所有する土地があるとします。
道路側から見ると、建築可能な土地の奥に自身の土地があるようなケースですね。
この場合、現時点では建築できませんが、道路に接する隣地を購入し、1つの土地にすれば建築可能になります。
したがって、すぐ隣に建築できる土地がある場合は、その土地の所有者に1度購入させてもらえないか相談してみましょう。
ただ、購入する前には、きっちり隣接している土地であるかどうかを確認しなければいけません。
なぜなら、間に所有者が異なる別の土地がある場合、その土地を無視して合筆することはできないからです。

④2項道路として認めてもらう

建築基準法では、建物が建てられる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけないとされていますが、幅4m未満の道路でも、同法施行時すでに両脇に建物が建てられている場合、道路とみなされます。
これを“2項道路”といいます。
土地の中には、接する道路が何らかのミスで2項道路にされていないものが存在するため、古くから建物が建っている土地を所有する方は、1度申請してみることをおすすめします。
ただ、接する道路を2項道路として認めてもらうためには、現在建っている建物が建築基準法施行前からあることを証明しなければいけません。
したがって、たとえ古い建物が建つ土地を所有していたとしても、その土地や建物に関する書類がなければ、2項道路にしてもらえない可能性があるため、注意しましょう。

⑤4項道路として認めてもらう

日本全国には、地方の気候や風土の特殊性、または土地の形状によって、“6m道路指定区域”に指定されるエリアがあります。
また、このエリアでは、幅4mではなく6m以上の道路が“公的な道路”として認められます。
つまり、6m道路指定区域内にある土地は、幅6m以上の道路に接していないと建物を建てられないということですね。
ただ、避難や通行上支障がないと認められる幅4m以上の道路で、特定行政庁の指定を受けたものなどに関しては、6道路指定区域内にあっても公的な道路として認められます。
これを“4項道路”と言います。
したがって、現時点では所有する土地に接するのが公的な道路でなくても、4項道路と認められることで、建築可能になるのです。
ただ、このような条件に該当する土地はごくわずかであるため、あくまで参考程度にしておきましょう。

まとめ

“再建築不可物件=建物が建てられない”というのは事実ですが、所有者が工夫することで、この状況を解決することはできます。
また、解決方法は1つではないため、とにかく現状を打破したいという方は、実践可能な選択肢をできる限り模索するべきです。
もちろん、どの方法も決して簡単に行えるものではありませんが、何もせず再建築不可物件を所有し続けるだけよりかは、まだ希望を見出すことができるでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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