再建築不可物件で不動産投資をするメリットについて
更新日
不動産投資を行う際は、まず資金計画を立て、物件を購入するところから始めるのが一般的です。
また、不動産投資用物件を探していると、時折再建築不可物件を目にすることがあります。
では、再建築不可物件を購入し、不動産投資をすることには、一体どのようなメリットがあるのでしょうか？
①取得費が安い
これは、不動産投資をする場合に限ったことではありませんが、再建築不可物件はなんといっても取得費が安いです。
具体的には、再建築ができる同じ広さ・エリアの土地よりも、半分ほど実勢価格が安くなるケースが多いですね。
これはもちろん、“再建築ができない”という大きな制約が付いていることが理由です。
また、再建築不可物件であっても、老後生活を送ろうとする方、あるいは仮住まいとして生活する場所を求めている方などは、入居者として集まる可能性が十分にあります。
②高利回り
先ほど、再建築不可物件はとにかく取得費が安いという話をしましたね。
これを言い換えると、非常に利回りが高いということになります。
利回りとは、元本に対してどれくらい資金が増えるかを示す割合をいい、これは基本的に取得費が安ければ安いほど高くなります。
もちろん、再建築不可物件では、建物に老朽化や不備が見られる場合でも建て替えられないため、出口戦略に関する不安を抱く方は多いでしょう。
それでも、建物を人に貸し出せる間は、一般的な物件と同じように問題なく利益を上げられることが期待できます。
③税負担が軽い
再建築不可物件で行う不動産投資には、税負担が軽いというメリットもあります。
なぜなら、再建築不可物件は一般的な土地と比べて、固定資産税評価額が安くなるからです。
また、固定資産税評価額には、土地の制約等だけでなく、建物を建てるためにかかったコストも影響します。
具体的には、建てるためのコストが高い建物（鉄筋コンクリート造の大きな住宅等）は評価が高く、逆にコストが低い建物（木造の小さな住宅等）は評価が低くなります。
再建築不可物件に建っている建物の多くは、後者の建築コストが低く古い建物のため、ここでかなり評価額に差が付くというわけですね。
④相続対策になる
再建築不可物件は、固定資産税だけでなく、相続税の金額も安くなります。
なぜなら、相続税評価額を倍率方式によって算出する場合、固定資産税評価額がそのまま計算の基礎になるからです。
つまり、再建築不可物件で不動産投資をすれば、将来発生するかもしれない相続への対策にもなるということですね。
ちなみに、固定資産税路線価は地価公示価格のおよそ7割、相続税路線価は地価公示価格のおよそ8割とされているため、固定資産税評価額からその割合を割り戻せば、再建築不可物件における大まかな相続税評価額の目安を把握することができます。
⑤景観や環境が変わりにくい
再建築不可物件の周辺には、同じく再建築不可物件が存在しているケースが多いです。
具体的にいうと、接道が建築基準法上の道路でない場合、そこに面している土地は、基本的にすべて再建築不可物件になります。
また、周辺にも再建築不可物件が広がっている場合、景観や環境はほとんど変わりません。
理由はもちろん、大きな建物が建つ心配がないからです。
不動産投資においては、この“景観・環境が変わらない”という要素がとても重要になってきます。
例えば、大きな建物がすぐ近くに建ったことで、日当たりや眺めが悪くなってしまうと、入居者付けに大きな影響が出てしまいますよね。
再建築不可物件での不動産投資では、このような心配をする必要はありません。
⑥レトロな雰囲気を好む入居者の需要が見込める
先ほども少し触れたように、再建築不可物件には、木造等の古い建物が建っているケースが多いです。
また、周辺にもそのような建物が建ち並んでいる場合、その一帯は非常にレトロな雰囲気となります。
したがって、「レトロな雰囲気の物件に住みたい」という方にとっては、かなり魅力的な物件になる可能性があります。
もちろん、生活に必要な設備等は整えなければいけませんが、ターゲットを絞れば、再建築不可物件の不動産投資でも十分成功できるでしょう。
再建築不可物件で行う不動産投資のハードルは高い？
再建築不可物件で行う不動産投資が、決して不可能でないことはわかっていただけたかと思います。
ただ、いざ実践するとなると、決してハードルは低くないということも事実です。
なぜなら、再建築不可物件では融資が受けにくいですし、どれだけ建物が災害等の被害を受けても、建て替えることはできないからです。
つまり、1度建物が使えなくなったら、基本的にはそこで不動産投資をリタイアしなければいけないということですね。
まとめ
今回は、再建築不可物件で行う不動産投資のメリットを見てきました。
現在投資用物件を探している方で、再建築不可物件が目に留まったという方は、前述のようなメリットがあること、そして問題点があることを考慮し、購入するかどうかを判断しましょう。
もちろん、魅力を感じる再建築不可物件が見つかれば、チャレンジする価値は十分にあります。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
