再建築不可物件が持つ意外なメリットを見てみよう
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再建築不可物件に対し、「使い勝手が良くない」「売れない」などのマイナスイメージを抱いている方は多いかと思います。
ただ、実際は皆さんが知らない意外なメリットも数多くあります。
今回は、再建築不可物件の一般的なメリットと併せて、意外なメリットについても解説していきましょう。
再建築不可物件の一般的なメリット
まずは、一般的なメリットについて簡単に解説します。
・購入価格が安い
再建築不可物件は、一度更地にすると原則二度と建物を建てられないため、お世辞にも使い勝手が良い物件とは言えません。
ただ、その代わり資産価値が低く、購入価格も安くなっています。
具体的には、同じエリアにある同等の物件の5～6割程度の価格で購入できるケースが多いです。
もちろん、場合によっては相場の半額以下で購入できることもあります。
そのため、定年後の住まいやセカンドハウスなどとして購入されるケースも珍しくありません。
・固定資産税が低い
再建築不可物件は資産価値が低いため、必然的に固定資産税評価額も安くなります。
また、固定資産税評価額を基準に算出される固定資産税、都市計画税、贈与税とも安くなるのが、再建築不可物件の良いところです。
・リフォーム、リノベーションは可能
再建築不可とはいえ、一定の範囲内のリフォームやリノベーションをすることは可能です。
したがって、必ずしも購入後、現況のまま居住したり、貸し出したりしなければいけないわけではありません。
再建築不可物件の意外なメリットとは？
一般的なメリットを知っていただいたところで、続いては意外なメリットについて解説します。
再建築不可物件には、あまり知られていない以下のようなメリットがあります。
・周辺環境が変わりにくい
・投資用物件としての利回りが高い
・投資用物件としての集客力が高い
・相続対策に有効
周辺環境が変わりにくい
再建築不可物件には、周辺環境が変わりにくいというメリットがあります。
1つの不動産が再建築不可だと、その隣や正面などにある不動産も、再建築不可物件である可能性が高いです。
例えば、前面道路の幅が4mに満たない場合、そこに密集する物件はすべて再建築不可物件になります。
また、辺り一体が再建築不可物件ばかりということは、今後建て替えにより、高層ビルやマンションが建つ可能性はほとんどないということになります。
それが、周辺環境が変わりにくい理由です。
一般的な物件の場合、急に近くに高い建築物が建てられ、日光を遮られたり、眺望が悪くなったりするケースもありますが、再建築不可物件はその心配がありません。
投資用物件としての利回りが高い
再建築不可物件の意外なメリットとしては、“投資用物件としての利回りが高い”ということも挙げられます。
理由は簡単で、購入価格が一般的な物件より安いケースが多いからです。
不動産投資における利回りの計算には、必ず物件の購入価格が反映されます。
また、利回りには“表面利回り”、“実質利回り”というものがありますが、どちらも物件の購入価格が安ければ安いほど高くなります。
もちろん、利回りだけを見て再建築不可物件を購入し、不動産投資を始めるのはリスクが高いですが、今後不動産投資を始めようと考える方は、再建築不可物件が最適な物件になる可能性はあります。
投資用物件としての集客力が高い
“投資用物件としての集客力が高い”というところも、再建築不可物件の意外なメリットだと言えます。
再建築不可物件は、投資用物件として安く購入できますが、基本的には築年数が経過していたり、老朽化が進んでいたりするものが多いです。
そのため、たとえリフォームをしたとしても、あまり高い家賃設定はできません。
ただ、賃料を低めに設定すれば、集客力は非常に高い物件だと言えます。
賃貸物件の借主は、建て替えができないということにそれほどこだわらないケースが多いですからね。
また、再建築不可物件は「なかなか売れない」というイメージが強いですが、投資用物件としての売却であれば、ある程度買い手が見つかることが予想されます。
特に、入居率が高く、今すぐに大規模なリフォームが必要ないような再建築不可物件であれば、興味を抱いてくれる投資家は現れるでしょう。
相続対策に有効
再建築不可物件の意外なメリットには、”相続対策に有効“ということも挙げられます。
一般的に、相続時における土地の評価は、“路線価”を基準に算定します。
路線価とは、簡単に言うと道路に面した土地の価格をいいますが、再建築不可物件が接する非道路や路地は評価が低いため、物件購入で資産評価の圧縮をすることが可能です。
まとめ
「再建築不可物件には何のメリットもない」と考えていた方も、本記事に目を通していただくと、その考えが少し変わるかと思います。
もちろん、悪い面も当然ありますが、一般的なイメージだけで購入を躊躇ったり、売却や活用を躊躇ったりするのはもったいないと言えます。
特に、土地活用をするのであれば、再建築不可物件はぜひ購入の候補に入れていただきたいと思います。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
