再建築不可物件かどうかチェックする方法について
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今後不動産を売却する方、もしくは購入する方は、その物件が再建築不可物件かどうか確認しなければいけません。
なぜなら、再建築不可物件であれば売却の戦略を変える必要がありますし、購入すればその後は原則建再建築ができなくなるからです。
では、再建築不可物件どうかは、どうやってチェックすれば良いのでしょうか？
再建築不可物件かどうかチェックするには？
売却物件、あるいは購入物件の候補が再建築不可物件かどうかチェックするには、その物件がある地域の役所に足を運ぶ必要があります。
具体的には、役所の建築課に必要な書類を提出することで、再建築不可物件かどうかがわかります。
また、その日のうちにすぐ結果がわかるため、役所に行くスケジュールさえ空けておけばOKです。
ちなみに、このとき役所に提出しなければいけない書類には、以下のものが挙げられます。
①登記事項証明書
全国の登記簿の記録がコンピュータ化されて以降、登記記録はコンピュータからプリントアウトして交付されることになりました。
これが“登記事項証明書”です。
また、登記事項証明書は法務局等で取得申請することができますが、その不動産の所在や地番がわからない場合は取得できません。
また、法務省のホームページを利用すれば、オンライン請求をすることも可能です。
②公図
土地の大まかな位置、形状を表した図面を“公図”といいます。
現在の登記所には、土地区画の明確化を目的に地図が備え付けられていますが、それまでは“地図に準ずる図面”として、この公図が備え付けられていました。
また、公図は法務局や支局、出張所などで取得することができます。
取得の際には、公図を取得したい不動産の地番を控え、申請書に記入して提出しましょう。
ちなみに、申請書の記入に必要な地番は、“〇〇区〇〇町〇丁目〇-〇”といった一般的によく見かける“住居表示”とは異なります。
もし地番がわからないのであれば、登記所に備え付けてある“ブルーマップ”をチェックするか、登記所の職員に尋ねてみましょう。
③地積測量図
土地の測量図である“地積測量図”は、図面を引く際の線の太さまで定められている、公的な図面です。
道路や隣接する土地との境界が定められた上で測量が行われ、その結果が図面として記載されています。
具体的な記載内容は、地番と土地の所在、基準点の凡例、面積の計算法・結果、測量年月日ですね。
取得方法は法務局に出向く方法と、インターネットで請求する方法、郵送してもらう方法の3つがあり、それぞれ400円前後の手数料がかかります。
④建物図面
建物の形状および敷地との位置関係を示した図面を“建物図面”といいます。
1960（昭和35）年4月1日以降に建築された建物については、原則として建物図面があります。
また、こちらの書類も、直接法務局に行って取得するか、インターネット申請あるいは郵送で取得することが可能です。
チェックする際はどこを見れば良い？
では、役所において再建築不可物件かどうか確かめるには、具体的にどのデータに着目すれば良いのでしょうか？
①前面の道路が建築基準法道路かどうか
まずは、物件の敷地に面する道路が、建築基準法第42条の内容をクリアした道路かどうか確認しましょう。
市町村道にはすべて管理番号が付いているため、それの有無で再建築不可物件かどうかはすぐにわかります。
②接道義務を満たしているか
地積測量図、建物図面を使用しながら、その物件が接道義務を満たしているかどうかもチェックしましょう。
建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が道路に2m以上接していなければ、再建築不可物件となってしまいます。
③建物を建てられるエリアかどうか
接道義務を満たしていても、そのエリア自体が建て替え不可となっている場合があります。
例えば、市街化調整区域内などのエリアでは、原則再建築ができないため、その点に関しても忘れずにチェックしましょう。
再建築不可物件でも再建築ができる可能性はある
役所で再建築不可物件だということが判明しても、まだ諦めるのは早いです。
接道の幅が4mに満たない場合、道路が今後拡張されることを見越して、その道路の中心から2m以上離れたところであれば建て替えができます。
これを“セットバック”といいます。
もちろん、セットバックをすると活用可能な土地面積は狭くなってしまいますが、物件売却や購入の選択肢を広げたいのであれば、実践する価値はあるでしょう。
ちなみに、セットバックには当然コストがかかりますが、このコストを補助してくれる自治体もあります。
したがって、役所では補助の有無についても忘れずにチェックしておきましょう。
まとめ
ここまで、売却または購入する不動産が再建築不可物件なのかどうか、チェックする方法を中心に解説してきました。
それほど時間がかかることではありませんが、事前にチェックポイントを押さえておかないと見落としが発生するかもしれないので、万全の準備で臨みましょう。
また、その場でわからないことがあれば、役所の職員に遠慮なく質問することをおすすめします。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
