不動産投資をする際に狙うべき再建築不可物件とは？
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再建築不可物件は原則建て替えができないため、不動産投資を行う物件としては、少し心もとないイメージがあるかと思います。
ただ、再建築不可物件は価格が非常に安く、物件選びに成功すれば、高利回りが実現できるかもしれません。
ここからは、不動産投資をする際に狙うべき再建築不可物件の特徴を見ていきましょう。
①比較的築年数が浅い物件
冒頭で触れたように、再建築不可物件は、新しく建物を建て直すことができません。
そのため、不動産投資をするのであれば、比較的築浅の再建築不可物件を狙うべきです。
具体的には、築20年以内の物件ですね。
これくらいの築年数であれば、新耐震基準に適応していますし、購入してすぐ建て替えの危機を迎えることもないでしょう。
逆に、これ以上築年数が経過している再建築不可物件は、旧耐震基準の時代に建てられているため、災害時の不安が残ります。
ちなみに、新耐震基準に適応していれば、震度5強程度の地震でもほとんど損傷しませんが、旧耐震基準の物件は、“震度5程度で即座に建物が崩壊しないこと”を基準に建築されているため、かなり大きなダメージを受ける可能性があります。
②日当たりが良い物件
不動産投資をする際は、日当たりが良い再建築不可物件を狙うようにしましょう。
再建築不可物件の多くは、住宅密集地にあります。
したがって、周りの建物が近く、あまり日が当たらないことも珍しくありません。
ただ、逆に日当たりが良ければ、たとえ再建築不可物件であっても、入居者希望者にとって魅力的な物件となります。
もちろん、日当たりだけで不動産投資に成功するわけではありませんが、投資目的で再建築不可物件を購入するのであれば、現地に訪れ、昼間の採光についてはしっかり確認しなければいけません。
③セットバック可能な物件
再建築不可物件は、“原則”建物の建て直しができない物件です。
ただ、これは“そのままの状態では建て替えができない”という意味であり、条件を満たせば再建築可能になります。
その条件の1つとして挙げられるのが、“セットバック”です。
再建築不可物件の多くは、接道が法律上の道路（幅員4m未満）になっていないことで、建て替えを制限されています。
しかし、敷地を道路の中心から2m後退させることができるのであれば、再建築をしても問題ありません。
この“後退”がセットバックです。
つまり、セットバックできる物件であれば、不動産投資を始めた後でも建て直しができるということですね。
具体的には、ある程度敷地が広い物件がおすすめです。
もちろん、再建築不可物件には極端に狭い物件（狭小地）も多いため、探し出すのは容易ではありませんが、不動産投資をするのであれば、根気強く探しましょう。
④資産価値が下がりにくい物件
再建築不可物件は、決して売却に向いている物件ではありません。
ただ、いずれ不動産投資をリタイアすることも考えるのであれば、購入時には資産価値が下がりにくい物件を狙うべきです。
具体的には、人口が増加していて、なおかつ利便性の高いエリアにある再建築不可物件ですね。
このような物件は、今後も賃貸ニーズが高水準で推移することが予想されます。
したがって、投資家をターゲットにすれば、最終的に売却できる可能性は十分にあります。
⑤ポジティブな売却理由の物件
不動産投資をするのであれば、できるだけポジティブな売却理由の再建築不可物件を選びましょう。
例えば、「新しい家に住み替えるから」「家族構成が変化したから」といった売却理由の再建築不可物件ですね。
逆に、ネガティブな売却理由の再建築不可物件は、あまりおすすめできません。
なぜなら、売却理由がネガティブなことによって、入居者に迷惑を掛けてしまう可能性があるからです。
具体的には、「事故・事件があったから」「周辺に迷惑な住人がいるから」という理由で売却される再建築不可物件は避けるべきですね。
理想の再建築不可物件を見つけるには？
上記の条件をすべて満たしている再建築不可物件であれば、不動産投資に成功する可能性は高くなります。
ただ、再建築不可物件は物件数が極端に少ないです。
そのため、理想の物件を見つけるには、さまざまな方法を駆使して、できる限り多くの物件を閲覧しなければいけません。
具体的には、再建築不可物件に強い業者に相談するのはもちろんのこと、ポータルサイトで検索したり、一般の不動産会社に訪れたりしましょう。
もちろん、再建築不可物件のみを取り扱っている業者に相談すれば、あらゆるタイプの物件を提示してもらえる可能性があるため、まずはここへの相談を優先しましょう。
まとめ
ここまで、不動産投資をする際に購入すべき再建築不可物件について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
購入予算に余裕がある場合、無理をして再建築不可物件を狙う必要はありませんが、なるべく支出を減らしたいという方は、思い切って狙ってみても良いでしょう。
また、購入前には、不動産投資の基礎知識を身に付けることも忘れてはいけません。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
