セットバックの費用や手続き方法について解説します
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道幅が確保できない再建築不可物件では、“セットバック”が実施されることがあります。
これにより、再建築不可物件は以前よりも利用しやすいものとなりますが、実施には一体どれくらいの費用がかかるのでしょうか？
また、セットバックは、どのような流れで手続きが行われるのでしょうか？
具体的に解説しましょう。
セットバックの概要
建物と接している道路の幅を4m以上確保するため、道路の境界線を自身の敷地側に後退させることを“セットバック”といいます。
建築基準法上、道幅が4m以上ないものは道路としては認められず、土地が接する道の幅が4m以上ないと、建物は建築できません。
ただ、セットバックを実施すれば、再建築不可物件を再建築可能にすることができます。
ちなみに、セットバックには道幅を確保するだけでなく、斜線制限を緩和したり、土地の価値を維持・確保したりする効果もあります。
セットバックにかかる費用について
セットバックは、当然無料でできることではありません。
ただ、実際行ったことがある方以外は、どれくらいの費用がかかるのかをあまりご存知ないかと思います。
また、一口にセットバックの費用といっても、細かく分けるとさまざまな種類の作業費用で構成されています。
具体的には、以下のような費用です。
・土地測量費（境界確定測量、現況測量）
・宅地、道路用地の分筆登記費用
・道路用地部分の仮整備費用
隣地との境界がすでに確定している場合は、境界確定測量を行う必要がないため、トータルのセットバック費用は30万円程度に収まります。
一方、まだ境界がハッキリしていない場合は、上記2つの測量を行う必要があるため、トータルで80万円程度のセットバック費用がかかります。
この50万円はかなり大きな差であるため、前もって把握しておきましょう。
ちなみに、自治体によっては、セットバック費用を負担してくれるところもあるため、一度自身の居住地を管轄する自治体に確認することをおすすめします。
セットバックの手続き方法について
セットバックの手続きは、一般的に以下のような流れで進んでいきます。
①調査
まずは、所有する物件の接する道路が、セットバックの対象なのかどうかをチェックします。
具体的には、2項道路（みなし道路）、位置指定道路などのうち、道幅が4mに満たないものが対象となります。
また、このタイミングで自治体の補助金・助成金制度も確認しておきましょう。
②事前協議書の提出
調査の結果、セットバックが必要だとわかった場合は、“事前協議書”を提出します。
これは、いわば自治体の職員に現地調査を依頼するための書類で、役所に対して提出するものです。
③測量
事前協議書の提出後には、自治体の職員による現地測量、協議図面のチェック、道路中心線の検討が行われます。
④事前協議
自治体のチェックによって明確になった、道路後退線や道路中心線の位置を確認し、セットバック後の道路用地部分の管理方法、整備方法などについて協議します。
問題なければ、事前協議はここで終了です。
⑤建築確認申請
次に、建築確認申請を行います。
この手続きを踏まなければ、工事を着工することはできません。
また、この際には建築確認申請書と併せて、協議書も提出します。
⑥セットバック工事
建築確認審査に通過し、確認済証を受け取った後は、いよいよセットバック工事が行われます。
⑦補助金・助成金制度の申請、交付
セットバック工事が終わった後、補助金や助成金の交付条件をクリアしている場合は申請を行います。
ちなみに、工事前に申請をしなければいけない場合もあるため、注意しましょう。
これで、セットバックの手続きは完了です。
セットバックの注意点について
セットバックを行う場合は、主に以下の2つの点に注意しましょう。
・道路を私的に利用すると罰則、課税対象になる可能性がある
・セットバックなしで再建築すると違法になる
道路を私的に利用すると罰則、課税対象になる可能性がある
セットバック部分は、すでに自身が所有する敷地ではなく、建築基準法上の道路となっています。
そのため、私的に利用すると、罰則あるいは課税対象になってしまう可能性があるため、注意してください。
例えば、セットバック部分に車や自転車を停めるといった行為です。
セットバックなしで再建築すると違法になる
セットバックをすると、再建築可能になる代わりに、敷地面積が少し狭くなります。
だからといって、セットバックなしで再建築すると、その建物は違法建築物に該当してしまいます。
また、違法建築物は、役所から除却や使用禁止を言い渡される可能性があり、基本的には売却することもできません。
まとめ
ここまで、セットバックの費用や手続き方法を中心に解説してきましたが、いかがでしたか？
セットバックを実施すれば、再建築不可物件でも利用しやすくなり、売却時も有利になります。
しかし、手続きは決して単純明快なものではなく、実施にはある程度の費用もかかります。
したがって、実施前には、必ず知識を身に付ける期間を設けましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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