セットバックのメリットやデメリット、注意点について
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英語で“後退”を意味する“セットバック”は、敷地または建物を道路・隣地の境界線などから後退させることをいいます。
これは、再建築不可物件における幅員、価値の確保などを目的に行われるものですが、実施することにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
ここからは、実施の際の注意点と併せて解説します。
セットバックのメリットについて
セットバックを実施することには、主に以下のようなメリットがあります。
・再建築不可物件で建て替えができるようになる
・車の入出庫がしやすくなる
・防災に繋がる
・防犯に繋がる
再建築不可物件で建て替えができるようになる
再建築不可物件は、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していないことによって、建て替えを禁じられています。
ただ、敷地全体をセットバックし、道路の幅員を4m以上確保することができれば、現存する建物を取り壊し、新たな建物を建築することが許されます。
車の入出庫がしやすくなる
セットバックを実施し、敷地が接する道路の幅が広くなれば、当然車の入出庫はしやすくなります。
また、敷地の前面道路において、対向車や歩行者等とすれ違うこともできます。
防災に繋がる
前面道路の幅員が狭い敷地は、火災などが発生したとき、緊急車両が侵入できず、十分な措置を取れないことがあります。
セットバックをすれば、このような状況に陥る心配もありません。
防犯に繋がる
前面道路の幅員が狭い敷地は、必然的に見通しが悪くなりますが、セットバックで幅員を広くすれば、離れた場所にいる不審者などを見つけやすくなるため、防犯に繋がります。
セットバックのデメリットについて
一方で、セットバックの実施にはデメリットも存在します。
具体的には以下の通りです。
・後退部分は自由に使用できない
・建築可能なスペースが減る
・コストがかかる
・売却しにくくなる
後退部分は自由に使用できない
セットバックを実施すれば、確かに再建築不可物件を再建築可能にすることができますが、敷地の後退させた部分に関しては、自由に使うことができません。
なぜなら、後退部分は“公共の道路”という扱いになるからです。
よって、後退部分に自家用車を停めたり、花壇を作ったり、門や塀を設けたりすることは禁止されています。
建築可能なスペースが減る
セットバックは、通常の土地であれば建物を建てられるはずのスペースを後退させるものです。
そのため、実施すれば当然、建築可能なスペースは減ってしまいます。
極端な話、セットバックをしたことによって、建築する住宅の部屋を1つ減らさなければいけなくなるということも考えられます。
コストがかかる
セットバックの実施には、当然コストがかかります。
具体的には、以下のようなコストです。
・土地測量費
・分筆登記費用
・アスファルト舗装工事費 など
ちなみに、これらの合計金額は100万円程度になることもあるため、決して安い費用ではありません。
また、アスファルト舗装をする場合には、追加で重機の搬出・搬入費用などがかかることもあります。
売却しにくくなる
セットバック後の敷地は、前述の通り自由に使えない部分があったり、建築可能なスペースが減少したりします。
そのため、お世辞にも取っ付きやすい物件とは言えず、売却には苦労することが予想されます。
セットバック実施の際の注意点
セットバック実施の際、特に注意していただきたいポイントとしては、以下の点が挙げられます。
・該当面積について
・税金の免除について
該当面積について
セットバックの該当面積は、建蔽率や容積率の対象外になります。
例えば、200㎡の敷地のうち20㎡をセットバックする場合、建蔽率が60%なら、（200㎡-20㎡）×60%＝108㎡、容積率が200%なら、（200㎡-20㎡）×200%=360㎡と考えなければいけません。
税金の免除について
敷地のセットバックした部分は、その敷地の所有者が自由に使うことができません。
あくまで道路のため、誰でも通行することができます。
このような状況で、課税される税金が他の一般的な敷地と同じだと、フェアではありませよね。
よって、後退部分に関しては、固定資産税や都市計画税の支払いが免除されます。
しかし、何もせずに税金の支払いが免除されるのかというと、決してそういうわけではありません。
免除を受ける場合には、その土地が所在する市役所・区役所などに足を運び、それぞれの自治体によって定められた書式によって、申請書を提出する必要があります。
また、この申請は、ほとんどの場合セットバックの実施より先に行わなければいけません。
セットバックを検討するなら、必ず前もって各自治体の建築指導課、あるいは道理管理課などを訪ねておきましょう。
まとめ
ここまで、セットバックのメリットやデメリット、実施の際の注意点を解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
本記事を見て初めて知ったことがあるという方は、実際セットバックを行うまでの間に、その知識を頭に叩き込んでおきましょう。
また、自治体によっては、セットバックの助成金が出る可能性もあるため、あらかじめ管轄の役所等に問い合わせておくことをおすすめします。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
